부동산 거래를 라이프사이클(life cycle)로 분류해보면 부동산 취득 - 보유 - 매도 로 구분할 수 있을 것이다. 이러한 분류기준에 해당되는 각종 세금을 살펴보면 아래의 표와 같다.
취득 : 취득세, 등록세, 인지세, 부가가치세(1)
보유 : 종합토지세, 재산세, 종합소득세, 부가가치세(2)
매도 : 양도소득세, 부가가치세(3)
위에서 언급한 세목을 중심으로 사례별로 반드시 알아야할 사항들을 15가지로 분류하여 설명하겠다.
절세포인트 하나.
ꡒ 다운계약서는 분명 탈법이지만 지방세법상 다운계약서를 허용하는 문제점을 안고 있다.
처음 부동산을 취득하는 사람의 경우 다운계약서 작성 제의를 받고 '혹시 탈세를 하는 것 아닌가'하고 의문을 갖지만 법적으로 인정된 부동산 거래 관행이라는 주변의 조언에 안심하고 그 제의를 수락하게 된다.
하지만 분명 다운계약서 작성에 의한 취득세 등의 고의 탈루는 엄연히 탈법행위이며 검찰 및 재경부에서도 다운계약서 작성시 처벌하겠다는 입장을 분명히 하고 있다.
하지만 지방세법 111조에서 취득 당시의 가액은 취득자의 신고에 의한 것이 원칙이지만 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다'고 규정하고 있어 사실상 다운계약서의 작성을 용인하고 있다. .
현행 세금 제도하에서는 성실히 신고하는 사람이 오히려 비정상적으로 여겨지도록하여 전국민을 무의식적으로 탈세를 하게 하는 것이다.
이에 정부에서는 내년 후반기부터 토지종합정보망을 통하여 취득/등록세, 양도소득세 등 부동산관련 세금의 과세표준을 실거래가로 일원화하여 다운계약서 작성을 원천적으로 봉쇄할 방침이다.
절세포인트 둘.
ꡒ 30평형대 이하 신규분양 공동주택 취득하면 취득세 및 등록세 등을 일부 감면 받을 수 있다.
무주택자가 분양할 목적으로 건축한 공동주택(분양권에 의한 취득도 포함)을 분양 받은 후 취득일로부터 2개월 이내에 소유권 이전등기를 하는 경우 취득세 및 등록세 아래와 같이 감면해 준다. 다만, 신규분양공동주택 취득시(등록세의 경우 등기일) 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 경우 공동주택의 취득일로부터 30일이내에 종전주택을 매각하는 경우 1세대 1주택이 되는 것으로 보아 위 규정을 적용한다.
① 전용면적 40㎡(12평)이하 : 100%면제
② 전용면적 40㎡(12평)초과 60㎡(18평)이하 : 50% 감면
절세포인트 셋.
ꡒ 상가 건물 등의 양도 및 양수시 항상 부가가치세 문제를 고려해야한다.
건축업자에 도급을 주어 신축하거나 상가를 분양받는 경우 부가가치세(1)를 포함한 건축 및 분양대금
을 지불하여야 한다. 이 경우 사업자등록을 득한 사업자(일반과세자에 한함)의 경우 부가가치세 신고를 통해 환급을 받을 수 있다. 다만, 상가공급의 공급시기 전에 사업자등록을 필히 해야한다.
■ 공급시기
① 일반적인 경우 : 재화가 인도되거나 이용가능한때
② 중간지급조건부 공급의 경우 : 대가의 각 부분을 받기로 한때
* 중간지급조건부 공급 : 계약금을 지급하기로 하는 날로부터 잔금을 지급하기로 한 날까지의
기간이 6월 이상인 경우(일반적인 분양계약 조건임)
또한 임대용 상가를 처분하는 경우 원칙적으로 건물가액에 별도로 부가가치세(3)를 부가하여 처분하고 부가가치세를 신고,납부하여야 한다. 하지만 일반거래에서는 이러한 규정을 무시하고 거래하다 추후 부가가치세를 추징 당하는 불이익을 받기도 한다. 이러한 불이익을 받지 않기 위해서는 임대사업을 포괄적으로 양도하고 부가가치세 확정신고시 ꡐ사업양도양수신고서ꡑ를 제출하면 양도자나 양수인 모두 부가가치세를 고려하지 않아도 된다.
또한 매매계약서상의 매매대금 기재시 부가가치세 포함여부가 불분명한 경우에는 통상적으로 부가가치세가 포함되어 지급되는 것으로 보므로 계약서 작성시 주의하여야 한다.
절세포인트 넷.
ꡒ 미성년자 등 소득이 불분명한자가 부동산을 취득할때에는 자금출처조사에 대비하여야 한다.
직업, 연령, 소득 및 재산상태 등으로 보아 당해 부동산을 자신의 능력으로 취득하였다고 인정하기 어려운 경우에는 세무서로부터 취득 자금의 출처를 조사 받게 되고, 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세를 물어야 하기 때문이다. 그러므로 소득이 불분명한 자가 부동산을 취득할때는 나이와 결혼여부를 고려하여 추후 자금출처조사에 대비하고 신혼부부의 경우 자금출처를 쉽게 입증하기 위해서는 부부가 공동명의로 취득하는 것이 유리하다.
다만, 당해 재산 취득일 전 10년 이내에 취득한 재산가액이 일정 기준금액 미만인 경우에는 자금출처 조사를 배제하고 있다.
절세포인트 다섯.
ꡒ취득시기나 양도시기를 조절하면 재산세와 종합토지세를 내지 않아도 된다.
과세기준일(재산세/종합토지세 모두 6월 1일) 이전에 양도하거나 과세기준일 이후에 취득을 하게되면 재산세와 종합토지세를 피할 수 있다.
절세포인트 여섯.
ꡒ 투기지역으로 지정되면 양도세 부담이 늘어나기 때문에 투기지역 지정일 이전에 잔금을 지불하거나 매수인이 등기신청을 하는 것이 유리하다.
투기지역내 1가구 1주택 3년 이상 보유, 1년 이상 거주의 양도세 비과세 요건을 충족시키지 못하면 실지거래가를 기준으로 양도차익에 대한 양도세를 내야 하므로 투기지역 지정여부를 반드시 확인하여야 한다.
절세포인트 일곱.
ꡒ 임대용 부동산을 취득하는 경우 소득이 적은 배우자 명의로 취득하여야 절세할 수 있다ꡓ
자산소득에 대한 부부합산과세제도가 없어졌으므로 임대사업을 할 경우 소득이 없는 배우자 명의로 건물을 취득하고 사업자등록을 하는 것이 절세하는 방법일 것이다. 다만, 증여세문제가 있으므로 증여재산공제 등을 잘 고려하여 결정하여야 한다. 부부사이에는 3억원(10년이내 증여재산을 합한 금액)까지는 증여세가 과세되지 않지만 3억원을 초과하면 증여세가 과세된다.