분양권과 입주권의 차이

최근 입주권 거래로 인한 피해 사례가 속출하고 있다. 입주권과 분양권을 같다고 오해한 일부 사람들이 입주권을 사고 분양권을 산 것이라 여기면서 손해를 입게 되는 것이다. 하지만 분양권과 입주권은 엄연히 다른 권리로, 반드시 구분해서 알고 있어야 한다. 무심코 넘기기 쉬운 분양권과 입주권의 차이를 짚어본다.

분양권이란 우리나라에서 시행 중인 ‘선분양제도’에서 발생한 개념으로, 통상적으로 분양 후 2~3년이 지나야 입주할 수 있는 집을 미리 분양 받아 권리의 형태로 가지고 있는 것을 말한다. 따라서 분양 받은 가구의 동, 호수, 평형 등이 정확히 정해져 있다. 통상적으로는 청약통장을 사용해 분양권을 선점할 수 있으며, 미분양 및 20가구 미만 주택의 경우 선착순 수의계약으로도 이 권리를 가질 수 있다. 잔금 납부 후 등기를 하거나, 사용을 하게 될 때 ‘분양권’의 운명도 끝나게 된다.

이러한 분양권은 지역이나 입지여건에 따라 보통 몇 천 만 원 에서 몇 억 원씩 웃돈이 붙어 전매가 돼 부동산 투기의 온상이 됐었다. 분양권 전매란 건설업체가 정한 잔금 납부일이 지났거나 사용검사가 떨어져도 잔금을 납부하지 않은 채 분양권을 양도하는 것을 말한다.

현재 서울 및 수도권 등의 투기과열지구에서는 소유권 이전등기 이전 분양권 전매가 전면 금지된다. 그러나 ▲투기과열지구로 지정되기 전(2002년 9월 4일) 분양권 소유 ▲가구원 전원이 해외로 이주(2년 이상 거주) ▲결혼 등으로 가구원 전원이 다른 행정구역으로 이전하는 경우 등에 한해 분양권 전매가 가능하다. 또 2003년 12월 31일 이전에 조합설립인가를 받은 재건축조합의 조합원도 1회에 한해 분양권을 팔 수 있다.

한편, 속칭 ‘딱지’ 또는 ‘특별분양권’이라고 불리는 입주권은 국가기관이 시행하는 도시계획사업, 택지개발사업, 도시개발사업, 시민아파트 정리사업 등으로 가옥이 철거되는 소유주(원주민)에게 주어지는 것으로, 단순히 아파트를 공급받을 수 있는 권리를 지칭한다. 따라서 동, 호수, 평형, 입주일 등이 확정돼 있는 분양권과는 구분되며, 언제 몇 평형의 아파트를 받을 수 있는지는 알 수가 없다.

입주권이 발생되는 경우는 택지개발이나 도로건설과 같은 도시계획으로 철거예정인 주거용 건물을 가지고 있을 때다. 주택이 철거예정인지의 여부는 ‘도시계획확인원’을 통해 확인 할 수 있다.

주의할 것은 입주권이 부여되는 대상이 '사업시행 인가고시일' 이전부터 '보상일' 까지 철거가옥을 소유하고 있는 사람이다. 현재 사업이 추진중인 세곡, 우면, 상암2지구, 강일2지구 등은 이미 택지개발예정지구로 공고가 났기 때문에 이 지역의 철거가옥은 입주권이 나오지 않는다. 또 입주권은 분양권과 마찬가지로 전매가 법으로 금지 있어 이를 위반할 경우 공급계약을 취소할 수 있고, 3년 이하 징역이나 3,000만 원 이하의 벌금에 처해진다.

서울시 도시계획사업에 의해 철거되는 주택은 철거가옥의 면적에 따라 아파트 입주권의 크기가 나뉘게 된다. 주택의 면적이 40m²이상일 경우 전용면적 85m²이하의 아파트를 받을 수 있고, 40m²이하는 전용면적 60m²이하의 아파트 입주권이 주어진다.

다만, 입주권 지위를 얻기 위해서는 사업시행 인가고시 이전부터 보상일까지 소유를 해야 하고, 입주권 신청일 현재 세대원 전원이 무주택자라야 한다.