2008 전원마을 조성사업 시행지침

Ⅰ. 사업개요

1. 목 적

○ 농촌지역에 쾌적하고 다양한 형태의 주거공간 조성을 지원하여 도시민의 농촌유입을 촉진함으로써 농촌인구유지 및 지역활성화 도모

2. 사업추진방향

○ 다양한 주체가 참여하여 자율적이고 창의적으로 지역특성에 맞는 전원마을 조성

○ 마을과 숲이 조화를 이루고 전통문화가 깃든 품격 있는 농촌마을 조성

○ 주변경관과 어울리는 단지배치 및 농촌주택 건축 등 유도

○ 관련부처 및 지자체의 관련사업간 연계를 강화하여 시너지 효과 창출

○ 지역 주민간 공동체 형성을 강화하여 마을의 지속적인 유지․발전 도모

○ 시·군, 한국농촌공사 등 공공기관의 적극적인 참여 유도

3. 근거법령

○ 농어촌정비법 제26, 제29조 내지 제39조, 제94조, 제96조 내지 제99조, 제101조, 제109조 등

- 제26조(생활환경정비사업의 대상 범위)①생활환경정비사업은 농어촌지역과 광역시 자치구(준농어촌지역의 면적이 전체 면적의 100분의 50을 초과하는 광역시 자치구만을 말한다. 이하 같다)의 준농어촌지역을 대상으로 한다.

②생활환경정비사업 중 집단화된 마을 조성과 재개발 대상 마을의 정비사업과 농어촌임대주택의 공급 및 관리를 위한 사업은 농어촌마을정비구역(이하 “마을정비구역”이라 한다)으로 지정·고시된 지역을 대상으로 한다.

- 제94조(자금지원)①관계 중앙행정기관의 장과 지방자치단체의 장은 정비사업을 효율적으로 추진할 수 있도록 하기 위하여 필요한 사업비를 예산에 계상(計上)하여야 한다.

②정부는 이 법에 따른 정비사업에 필요한 자금의 전부 또는 일부를 보조하거나 융자할 수 있다.

③정비사업의 시행자는 사업 시행을 위탁한 경우 필요하다고 인정하면 제2항에 따라 지원받은 자금의 전부 또는 일부를 사업을 끝내기 전이라도 위탁 사업자에게 내줄 수 있다

- 제29조 내지 제39조, 제29조 내지 제39조, 제96조 내지 제99조, 제101조, 제109조 등 등은 사업추진 절차 등을 규정

․ 제29조(마을정비구역의 지정)

․ 제30조(생활환경정비사업 시행자)

․ 제31조(생활환경정비사업 시행계획의 수립)

․ 제32조(생활환경정비사업 시행계획의 내용)

․ 제33조(마을정비시행계획의 변경)

․ 제34조(도시관리계획 변경에 관한 사항)

․ 제35조(환경영향평가의 특례)

․ 제36조(사업시행자 지정 특례)

․ 제37조(기존 건축물의 철거 등)

․ 제38조(농어촌 주택 등의 분양 등)

․ 제39조(기술지원 등)

․ 제96조(토지 등의 수용)

․ 제97조(마을정비구역 지정·고시의 효력)

․ 제98조(국공유지의 양여)

․ 제99조(준공검사)

․ 제101조(측량·설계 및 공사감리의 위탁)

․ 제109조(부처간 협조체제 유지)

○ 농림어업인 삶의 질 향상 및 농산어촌지역 개발촉진에 관한특별법령 제29조

- 제29조(농산어촌의 기초생활여건 개선)①국가 및 지방자치단체는 농산어촌 주민의 생활편의를 증진하고 경제활동 기반을 구축하기 위하여 다음 각호의 사업을 지원하여야한다

1. 농어촌주택의 공급 및 개량

2. 빈집의 철거 및 정비

3. 소규모 급수시설 등 요수시설의 확보

4. 농어촌도로의 정비

5. 농산어촌의 대중교통체계의 확충

6. 마을하수도의 개량·정비 및 하수처리 시설의 확충

7. 생활폐기물의 처리

8. 그 밖에 농산어촌 주민의 생활편의 증진을 위한 사업

②국가 및 지방자치단체는 제1항의 규정에 의한 사업이 농산어촌의 공익적 기능과 지역의 특성을 반영하여 추진되도록 하여야 한다

4. 성과목표 및 지표

○ ‘13까지 전원마을 300개소를 조성하여 도시민 8,400가구 농촌유입 목표로 추진

성과지표	2008 목표치	최근 3개년 실적			지표산출 시기	측정방식
		‘05	‘06	‘07
▪도시민 유치비율 ( %, 누계)	25%	-	11%	15%	12월	도시민 가구수/도시민 유치 목표x100
▪도시민 유입인구 (가구, 누계)	2,100	-	924	1,260	12월	도시민 가구수

5. 연도별 재정투입 계획

(단위 : 백만원)

구 분	2005년까지	2006년	2007년	2008년	2009년이후
합 계	34,638	32,500	28,829	12,840	278,694
국 고	27,710	26,000	23,063	10,272	222,955
지방비	6,928	6,500	5,766	2,568	55,739

Ⅱ. 2008년 사업시행 주요내용

1. 전원마을조성사업 내용

○ 마을정비구역으로 지정·고시된 지역을 대상으로 시·군 또는 한국농촌공사(이하 농촌공사)가 농촌인구 유지 및 지역활성화 도모를 위해 새로운 마을의 조성 및 기존 마을의 재개발을 지원하고자 택지조성 및 주택건축에 관한 계획을 수립하여 추진하는 사업

- 도로, 상‧하수도, 공동이용시설, 전기‧통신시설 등 마을기반시설 설치 및 단지조성

- 부지정리, 주택건축 및 분양‧임대

- 조경 등 경관형성

- 농장‧농원, 마을회관 등 부대시설 설치

- 마을 커뮤니티 형성 및 운영 프로그램 개발

- 인근마을에 대한 기반시설 설치 등 지원

2. 사업 시행자(사업주체)

○ 시장․군수, 한국농촌공사사장

3. 지원 대상지역 요건

○ 수도권(서울·경기)과 광역시를 제외한 농촌의 읍·면지역(다만, 읍지역은 신활력사업 대상지역으로 선정된 시·군에 속한 지역에 한함 : '09년 신규지구부터 적용)

* 지원대상 읍지역이 포함된 신활력사업 대상 시·군 내역 : [별표 3] 참조

4. 보조금 지원대상

○ 전원마을조성사업 계획수립 소요 비용

- 기본조사비, 마을기반시설 설치 및 단지조성을 위한 세부설계비, 문화재지표조사‧시굴조사비, 사전환경성검토비, 환경영향평가비, 사전재해영향성검토비, 경관형성계획수립비 등

○ 마을기반시설 사업비

- 진입도로, 마을내 도로, 상‧하수도, 오폐수처리시설, 전기‧통신시설(단지내 포함), 공동이용시설(공동주차장, 사면‧공원‧녹지포함), 단지조성 등

- 인근 기존마을에 대한 기반시설 정비

○ 공공성이 있는 사업

- 전기‧통신시설의 지중화 등 경관형성을 위한 사업, 도시민 유치 등을 위한 빈집 철거·정비 사업비

- 마을공동체 형성을 위한 마을회관 설치 및 마을운영‧관리 프로그램 개발

- 노인 또는 장애자를 위한 시설 설치

※ '07년 이전에 지구 선정되어 사업이 계속 추진 중인 지구에 대하여는 '07년 이후에 새로이 적용하고자 하는 경우에 한하여 위 보조금 지원 내용 적용가능 ('07년 이전에 지방비, 자부담 등으로 사업비를 기 투자하여 시행한 사항에 대해서는 보조금으로 보전 지원하지 않음)

5. 지원형태

○ 균형발전특별회계 : 국고 80%, 지방비 20%

6. 지원 한도액 기준 및 범위

○ 마을의 규모(주택 신축 기준)에 따라 10～30억원 범위내에서 차등 지원

- 20～29호 10억원 이내, 30～49호 15억원 이내, 50～74호 20억원 이내, 75～99호 25억원 이내, 100호 이상 30억원 이내

* 마을조성 규모별 보조금 지원액은 '07년 이전에 지구 선정되어 사업이 계속 추진되는 지구에 대하여도 적용

* 보조금 지원한도를 초과하는 사업비는 지방자치단체 또는 입주자가 부담

* 공공기관주도형 사업의 부지매입비는 지방비 또는 농촌공사 자체자금 등으로 부담

○ 주택신축 융자금

- 『농어촌주택개량사업』시행지침에 따라 지원

7. 사업추진 방식

○ 사업추진방식은 마을의 규모, 부지확보 및 주택건축 시행주체에 따라 입주자 주도형, 공공기관 주도형, 지방이전기업 주도형으로 구분하여 추진

- '07년 이전에 시군주도형 또는 민간주도형으로 추진중인 지구('07년 신규지구 포함)는 사업추진방식을 적절하게 재조정하여 구분‧추진

* '07년 이전에 지구 선정되어 추진 중인 50가구 이상 규모의 사업지구 중 민간 주도형 사업은 입주자 주도형사업으로 분류하여 추진 가능

* 전원마을조성사업 추진방식별 비교 : [별표 2] 참조

○ 입주자 주도형 사업 : 20～49호 규모

- 시‧군 또는 농촌공사가 동호회 등 입주예정자가 사업부지를 확보하여 제안한 주택건축 등 사업계획을 전원마을조성계획에 반영하여 추진하는 방식

․ 동호회 등 입주예정자는 시‧군 또는 농촌공사가 수립한 전원마을조성 계획을 바탕으로 부지정리 및 주택건축 등 사업을 주도적으로 추진

․ 마을기반시설 설치 및 단지조성사업은 시‧군 또는 농촌공사가 시행함을 원칙으로 하며, 사업의 범위와 비용의 부담 및 집행에 관해서는 시‧군 또는 농촌공사와 입주자가 협의하여 결정

○ 공공기관 주도형 사업 : 20호 이상으로 규모 제한은 없으나, 50호 이상은 의무적용

- 시‧군 또는 농촌공사가 전원마을조성계획을 수립하여 사업을 주도적으로 추진하는 방식

․ 시‧군 또는 농촌공사가 마을기반시설 설치 및 단지조성, 주택건축 및 분양‧임대 등 사업을 일괄하여 시행

○ 지방이전기업 주도형 사업 : 20호 이상으로 규모 제한 없음

- 시‧군 또는 농촌공사가 지방이전기업(기업군 형태 포함) 또는 기업 임직원(이하 “지방이전기업”이라 함)이 사업부지를 확보하여 제안한 주택건축 등 사업계획을 전원마을조성계획에 반영하여 추진하는 방식

- 사업추진 요건 및 절차는 입주자 주도형 사업을 준용

8. 사업추진 절차

사업제안		입주예정자, 지방이전기업, 농촌공사 등→시･군
↓
기본계획서(안) 작성 및 사업신청(예산요구)		시･군(사업예정지 선정을 위한 농정심의회 심의, 계획(안)에 대한 관련부서 및 기관 협의)→시･도→농림부
↓
예산편성 및 사업대상지구 선정		농림부·기획예산처(예산편성)→시･도(대상지구 지정)→시･군
↓
기본계획 수립 및 마을정비구역지정		시･군→시･도(신청)→농림부(승인：환경부･건교부 협의) →시･도(지정)→시･군(고시)
↓
시행계획 수립 및 승인		시･군, 농촌공사→시･도(승인 : 승인 결과 농림부에 보고) →시･군(고시)
↓
주택건축 인‧허가		입주예정자, 지방이전기업, 시･군, 농촌공사→시‧군 또는 시･도
↓
공사시행		시･군, 농촌공사 등
↓
준 공

* '10년 이후의 신규지구는 기본계획 수립 및 마을정비구역으로 지정된 지구를 대상으로 예산 지원하는 방안을 검토중임

Ⅲ. 사업추진시 고려하여야 할 사항

1. 사업지구 선정기준

(1) 의무사항

○ Ⅱ. 3에서 규정한 전원마을조성사업 「지원대상지역 요건」에 해당하는 지역중 아래요건에 해당하는 지역

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제36조의 규정에 의한 도시지역, 계획관리지역, 동법 제37조의 규정에 의한 관리지역(보전관리‧생산관리)내 취락지구(취락지구로 지정 또는 변경될 예정지역 포함)

- 위의 지역과 그 주변의 농경지 등 토지 및 연안해면을 포함하는 지역

․ 농림지역이 포함되는 경우 전체 면적의 50%를 넘지 않도록 하며, 농업진흥지역은 농업진흥지역 해제 후 사업신청

․ 자연환경보전지역은 취락지구와 『자연공원법』제18조 제1항 제4호의 공원밀집마을지구로 지정된 곳에 한함

- 마을정비구역으로 지정(예정) 면적이 20,000㎡ 이상인 지역

○ 일정수준 이상 사업준비가 완료된 지역

- 입주자 주도형 및 지방이전기업 주도형은 20가구 이상의 입주예정자를 모집하고, 입주예정자 또는 지방이전기업이 사업부지면적 2/3이상의 권원(소유권확보, 공증을 받은 매매계약 체결, 사업추진을 위한 토지신탁)을 확보한 지역

- 공공기관 주도형은 사업부지 면적의 2/3이상, 토지소유자의 2/3이상에 해당하는 동의서를 확보한 지역

* 토지소유자의 동의서 및 동의 철회서 : [별지 제3호], [제4호] 서식 참조

○ 다른 법령에 의한 개발제한 요인이 없는 지역이거나 타 사업에 저촉되지 않는 지역으로서 전원마을조성사업 기본방향에 부합되는 지역

- 지방자치단체는 다른 법령에 의한 개발제한 요인이 있는 경우에는 개발제한 요인을 사업신청 이전에 해소 하여야 함(농업진흥지역 해제 등)

* 다른 법령에서 개발을 제한하고 있는 주요지역 ․ 농업진흥지역(농지법), 자연환경보전지역(국토의계획및이용에관한법률), 상수원보호구역(수도법), 군사시설보호구역(군사시설보호법), 명승 및 천연기념물과 그 보호구역(문화재보호법), 보전산지‧산지전용제한지역(산지관리법), 자연공원 및 공원보호구역(자연공원법), 생태‧경관보전지역, 생태‧자연도 1등급 권역(자연환경보전법), 야생동‧식물 특별보호구역(야생 동‧식물 보호법), 습지보호지역(습지보전법), 수질오염총량제 적용(한강, 금강, 낙동강, 영산강 수계 물관리 및 주민지원에 관한 법률), 토양보전대책지역(토양환경보전법), 해양보호구역, 해양생태도 1등급 권역(해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률), 특정도서(독도등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법) 등

○ 시·군이『농업·농촌기본법』제43조에 따른 시·군 농정심의회의 심의를 거쳐 전원마을조성사업 예정지로 선정한 지역(농어촌정비법 제29조 제2항 관련)

○ 수도권정비계획법에 의한 수도권 및 광역시지역과 토지소유자 또는 민간이 개발하여 일반에 분양하고자 하는 지역은 보조금 지원 대상에서 제외

(2) 권고사항

○ 기존마을 주민의 사업시행에 대한 호응도가 크고, 기존 마을내 또는 기존마을과 연접해서 주택신축 및 마을정비하여 도시민을 유입코자 하는 지역 우선 지원

○ 도시민 또는 지방이전기업 임직원 50%이상 입주 등 농촌인구 유지를 위한 노력이 크며, 도시민이 지역발전에 이바지 하고자 하는 의지가 큰 지역

* 도시민이란 사업신청일 또는 입주자 모집 공고일 기준으로 서울특별시 및 광역시, 시의 지역 중 동 지역에 주민등록 되어 있는 자로 함

○ 타 사업과의 연계추진으로 시너지효과가 높을 것으로 기대되는 지역

○ 사업이 인근마을과 인근지역의 자연환경 및 생태계 등에 미치는 영향이 적으며, 환경분야에 대한 입지여건 예비검토를 위해 지방(유역)환경청에 사전입지상담하여 환경분야에 대한 사업추진상 제약요인이 없는 것으로 검토된 지역

○ 농업생산기반이 정비된 우량농지로서 농업진흥지역으로 지정된 지역은 가능한 한 제외

○ 기타 토지이용상황, 토양 및 지질, 자연경관, 환경적‧생태적 요소 및 재해위험 요인 고려

2. 사업추진 방식별 주요 사업시행 요령

○ 입주자주도형 사업

- 조성되는 마을의 규모가 20～49호로서, 시‧군 또는 농촌공사가 동호회 등 입주예정자가 사업부지를 확보하여 제안한 주택건축 등 사업계획을 전원마을조성계획에 반영하여 추진하는 방식

․ 동호회 등 입주예정자는 시‧군 또는 농촌공사가 수립한 전원마을조성 계획을 바탕으로 부지정리 및 주택건축 등 사업을 주도적으로 추진

․ 마을기반시설 설치 및 단지조성사업은 시‧군 또는 농촌공사가 시행함을 원칙으로 하며, 사업의 범위와 비용의 부담 및 집행에 관해서는 시‧군 또는 농촌공사와 입주자가 협의하여 결정

- 사업시행 요건

․ 사업신청시 입주예정자로 확정된 자가 20가구 이상이어야 하며, 입주 예정자가 사업부지면적 2/3이상의 권원을 확보하여야 함

* 입주예정자 : 토지소유권 취득자, 토지매매계약 체결자, 전원마을조성 추진위원회가 정한 절차에 따라 입주신청금을 납부한 자(서면에 의한 단순입주희망 신청자는 입주예정자로 분류하지 않고 입주희망자로 분류)

* 권원 확보 : 토지소유권 취득, 토지매매계약 체결(공증을 받은 경우에 한함), 사업추진을 위한 토지신탁

․ 입주자 모집은 기본계획수립 이전까지 입주예정자모집계획의 80%이상, 사업시행계획수립 이전까지 100% 모집 완료함을 원칙으로 하며(다만, 계획된 주택 전체를 동시에 일괄하여 건축하고자 하는 경우에는 입주예정자 모집계획 대비 80%이상 모집되면 사업시행계획 수립 가능), 사업부지에 대한 권원은 기본계획수립 이전까지 100% 확보 완료하여야 함

․ 시‧군 또는 농촌공사는 기본계획 또는 시행계획 수립시 동호회 등 입주예정자로부터 주택건축계획 등을 제출받아 계획을 수립함

․ 시‧군 또는 농촌공사는 입주예정자가 규약 또는 정관을 작성하여 전원마을조성 추진위원회를 구성‧운영토록 유도하고, 사업추진에 관한 협약을 체결하는 등 입주예정자가 추진하여야 할 주택건축 등이 차질 없이 추진되어 사업목적을 달성할 수 있도록 필요한 조치를 취하여야 함

○ 공공기관주도형 사업

- 마을의 규모는 20호 이상으로 규모에 제한은 없으며, 시‧군 또는 농촌공사가 전원마을조성계획을 수립하여 사업을 주도적으로 추진하는 방식

․ 시‧군 또는 농촌공사가 마을기반시설 설치, 단지조성, 주택건축 및 분양‧임대 등을 일괄하여 시행

․ 주택건축은 사업추진 여건을 감안하여 단계적으로 시행가능

․ 주택 및 택지의 분양방법 및 시기는 시‧군 또는 농촌공사가 지역특성 및 사업여건 등을 감안하여 자율적으로 결정 가능

- 사업시행 요건

․ 사업신청시 부지면적의 2/3이상, 토지소유자의 2/3이상에 해당하는 동의서를 확보하여야 하며, 동의서에는 토지매매가격 산정 방법에 관한 사항을 포함하여야 함(사업신청시 입주예정자 모집 생략 가능)

․ 시‧군 또는 농촌공사는 사업부지에 대한 권원을 기본계획수립 이전까지 2/3이상 확보함을 원칙으로 함

․ 시‧군 또는 농촌공사는 주택 및 조성용지를 함께 분양하여야 함. 다만, 전원마을조성사업의 목적달성을 저해하지 않는 범위내에서 전체 가구수의 1/3 범위 안에서 조성용지만 분양 가능

* 시‧군은 필요한 경우, 주택건축에 관해 농촌공사 등과 협의하여 주택건축 하고, 주택 및 조성용지를 함께 분양토록 하여야 함(농촌공사 등에 위탁 가능)

○ 지방이전기업 주도형 사업

- 마을의 규모는 20호 이상으로 제한이 없으며, 시‧군 또는 농촌공사가 지방이전기업이 사업부지를 확보하여 제안한 주택건축 등 사업계획을 전원마을조성계획에 반영하여 추진하는 방식

- 사업시행 요건은 입주자 주도형 추진방식을 준용

3. 시장·군수의 입주자모집 지원

○ 시장‧군수는 입주자가 주도하여 사업을 추진하는 경우도 전원마을조성 추진위원회 등과 협의하여 입주자 모집을 인터넷 게시, 공고, 향우회 서한발송 등 각종 매체를 이용하여 적극적으로 지원할 수 있음

○ 농촌공사는 시장‧군수가 전원마을의 위치, 조성면적, 계획 가구수, 토지가격 및 대금납부방법, 입주자격조건 등과 전경사진, 위치평면도 등을 제공하면 농어촌종합정보포털(www.nongchon.or.kr) 등에 게재하여 홍보 및 입주자 모집 지원을 할 수 있음

4. 전원마을조성 추진위원회 구성·운영

○ 시장‧군수는 입주자 주도형 사업지구(20～49가구)의 입주예정자들로 하여금 기본계획수립 이전에「전원마을조성 추진위원회(이하 “추진위원회”라 함)」를 구성‧운영토록 하여야 함(‘07년 신규지구부터는 의무 적용)

- 추진위원회는 법인으로 할 수 있음

- 시‧군 및 농촌공사 관계자는 위원회에 자문할 수 있음

○ 시장‧군수는 추진위원회가 입주자들이 사업추진과정에서 토지를 타인에게 전매하거나 주택을 건축하지 않는 사례가 발생되지 않도록 적절한 조치를 취하도록 권고할 수 있음

예) 입주자의 신뢰성을 담보하기 위해 일정 금액을 추진위원회에 예치토록 하고, 입주자가 토지를 타인에게 전매하거나 일정기간 내에 주택건축을 추진하지 않는 경우에는 예치금액을 추진위원회에 귀속토록 조치하거나, 사업대상 토지를 주택건축 완료시까지 신탁하여 관리하는 등

○ 추진위원회는 자치규약(정관)을 작성하여 아래의 활동을 할 수 있음

- 사업추진 계획에 관한 의견수렴

- 사업계획 홍보 및 입주자 모집

- 입주자가 시행하여야 할 부지정리, 주택건축(건축형식, 건축추진시기 등 포함), 조경, 마을가꾸기 협의 등 의사결정

- 입주자가 부담하여야할 토지매입비, 공사비, 분할측량 및 등기정리 등 공부정리비, 주택건축비 등의 분담금 배분 및 정산 등 추진

- 기타 전원마을조성 관련 부대사업의 추진

○ 시장‧군수와 추진위원회는 사업의 효율적 추진을 위해 사업추진에 관한 사항을 정한 협약을 체결하여 추진할 것을 권고함('08년 신규지구부터는 의무적)

○ 시장‧군수는 추진위원회가 회의 및 의사결정 사항 등을 기록 관리하도록 지도‧감독 하여야 함

5. 사업계획 수립

○ 환경친화적 개발계획 수립

- 사업이 환경에 미치는 영향을 최소화하도록 단지배치 및 주택건축은 가능한 한 원지형을 고려하여 계획 수립함

* 획일적인 격자형 단지조성 계획은 가급적 지양

- 기본계획단계부터 경관을 고려하여 계획수립할 것을 권고함(경관형성계획 수립을 위한 소요비용은 보조지원 가능)

․ 주변의 자연수목을 최대한 활용하여 마을과 숲 및 경관이 조화되도록 계획하고, 녹지공간을 최대한 확보함

․ 쾌적한 전원공간 조성을 위해 건폐율은 30%이내가 되도록 할 것을 권고하며, 단독주택의 세대별 주택용지는 호당 330㎡이상 충분히 확보할 것을 권고함

․ 주택은 농촌지역 경관보전 등을 위해 3층 이하(높이 10m이하)의 주택을 건축할 것을 권고함

* 경관주택건립을 위한 권장사항 :[별표 4]참조

○ 마을기반시설 및 주택건축 사업계획 일괄 수립

- 마을의 입지여건(자연‧환경‧생태적 특성, 전통문화자원, 주변마을의 특성 등)과 입주자 특성 등을 감안하여 조성하고자 하는 마을의 개념과 비전을 정립하여 계획 수립할 것을 권고

- 전원마을조성사업 기본계획 및 시행계획수립시 마을기반시설 설치 및 단지조성, 주택건축계획 등을 일괄하여 수립할 것을 권고

․ 공공기관 주도형 : 건축 및 분양계획 포함

․ 입주자 주도형 및 지방이전기업 주도형 : 시‧군 또는 농촌공사와 입주자 또는 지방이전기업이 시행하여야 할 사업의 범위 및 비용 부담사항, 주택건축 방법 및 일정 등 포함

* ‘08년 신규지구부터는 의무적으로 적용

- 각종 시설은 지역여건 및 입주자 특성, 향후 마을발전 상황 등을 감안하여 생활의 편의성을 제고할 수 있도록 계획하여 설치(Universal Design 등)

○ 관계부처‧지자체가 시행하는 관련사업과의 연계 강화

- 사업의 시너지 효과 제고를 위해 연계사업 추진을 위한 지방자치단체 및 중앙부처의 협조체계 강화

․ 지방자치단체는 관련 실‧과의 장으로 구성된 연계사업 추진 협의회를 구성‧운영할 수 있음

- 관계부처의 연계사업 예시

․ 도시민 농촌유치지원사업(농림부), 농촌마을종합개발(농림부), 고령친화모델지역조성(보건복지부), 가족친화형 마을(여성가족부), 문화‧역사마을(문화관광부) 등

* 관계부처의 연계지원사업 예시 : [별표 5] 참고

○ 마을의 운영‧관리, 지역주민간 공동체 형성 강화를 위한 시설건축, 프로그램 등 제시

- 사업계획수립 단계부터 입주자 및 지역주민 등의 참여를 확대할 것을 권고함

○ 사업구역내에 포함되어 있는 국가 또는 지방자치단체 소유 토지의 처분 등에 관해서는 사업시행인가 전에 관계행정기관의 장과 협의하여야 함

○ 시·군은 전원마을조성사업계획이 농어촌정비법 제27조의 규정에 의한 생활환경정비 개발계획에 포함되지 않은 경우에는 생활환경정비 개발계획에 반영되도록 필요한 조치를 취하여야 함

- 당해지역의 생활환경정비 개발계획이 수립되지 않은 경우에는 추후 생활환경정비 개발계획 수립시 당해 전원마을조성계획을 포함하여야 함

* 개발계획 수립 및 변경 등에 관해서는 「정주기반확충사업」 시행지침 참조

6. 사업대상지 관리

○ 시장‧군수는 사업시행 대상지로 결정된 지역에 대해서는 사업대상 구역 안에서 토지의 형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 토석‧사력의 채취 등의 행위로 인해 사업에 지장을 초래하지 않도록 노력하여야 함

○ 사업시행자는 전원마을조성사업 지구의 부동산 투기 등 부작용 발생 가능성을 면밀히 관찰하여야 함

- 입주예정자 또는 지방이전기업은 사업추진과정(주택건축 공사기간 포함)에서 부동산 전매를 하고자 하는 경우에는 사전에 사업시행자에게 알려야 함

- 사업시행자는 입주예정자 또는 지방이전기업이 불가피한 사정으로 토지를 전매하고자 하는 경우에는 토지가격이 과다하게 설정되지 않도록 지도하여야 함

- 시장‧군수는 전원마을조성사업을 추진하고 있는 지역이 부동산 투기가 발생될 우려가 있다고 판단되는 경우에는 국세청 등 유관기관과 긴밀히 협조하여 적절한 대책을 강구하여야 함

○ 지방자치단체의 장은 [별표 6] 사업추진일정 관리 가이드라인을 참고하여 사업이 원활히 추진될 수 있도록 사업 추진상황을 수시로 확인하는 등 필요한 조치를 취하여야 함

- '07년이전에 선정된 지구는 '08년 6월말까지 기본계획수립을 완료하고, '08년 신규지구는 '08년 말까지 토지에 관한 권원을 확보(공공기관 주도형의 경우 부지면적의 2/3이상)하여 사업이 원활히 추진될 수 있도록 하여야 함

○ 시장‧군수는 보조지원 사업지구를 변경하고자 하는 경우에는 시‧도지사의 승인을 얻어 사업대상지를 변경할 수 있음

○ 지방자치단체장은 사업비 예산은 사업추진상황을 고려하여 다음연도 예산을 요구하여야 함

- 농림부장관은 특별한 사유없이 사업추진 일정관리 가이드라인에서 정한 일정보다 지연되는 경우에는 다음연도 사업비 예산을 미반영할 수 있음

○ 사업대상지 선정이후 2년이내에 마을정비구역지정을 신청하지 않은 경우(‘05～’06기간중 선정된 지구는 ‘08.6.30까지 마을정비구역지정을 신청하지 않은 지구를 대상으로 함)에는 사업대상지 선정이 취소된 것으로 봄

- 사업대상지 선정시점은 당해 지구에 대한 예산이 최초로 편성된 연도의 1월 1일을 기준으로 하며,

- 사업 대상지구를 변경한 경우의 사업대상지 선정시점은 최초 사업 대상지구 선정 시점 기준으로 함

- 다만, 사업추진을 위한 행정절차 이행 등 특별한 사유가 있을 경우에는 시장·군수가 도지사의 승인을 받아 사업대상지 선정 취소를 하지 않을 수 있음

○ 사업시행자는 입주예정자 또는 지방이전기업이 주택건축하는 경우의 마을기반시설 공사는, 사업시행계획 승인 후 입주예정자의 2/3이상이 주택건축 인허가를 득하고 시공업체를 선정하는 등 주택건축공사 준비를 완료한 이후 착공할 것을 권고함('08.7.1부터 사업시행계획 승인 되는 지구부터는 의무 적용)

- 지방자치단체의 장은 입주예정자의 2/3이상이 사업시행계획 승인 이후 6개월 이내에 특별한 사유 없이 주택건축 인허가 및 공사착공 준비를 하지 않는 경우에는 사업시행계획 승인을 취소할 수 있음

7. 조성용지 및 농촌주택 등의 분양

(1) 적용범위

○ 조성용지 및 농촌주택 등의 분양에 관한 사항은 공공기관 주도형 전원마을조성사업지구에서 사업시행자가 “주택 및 조성용지”(이하 “주택 등”이라 함)를 분양하고자 하는 경우에 적용함

(2) 분양계획 수립 및 분양방법

○ 사업시행자는 “주택 등”을 분양하고자 할 때에는 다음 사항을 포함한 분양계획을 수립하여야 함

- 분양용지 및 시설물 등의 명세

- 분양대상자의 자격

- 분양시기․방법 및 조건

- 분양가격(주택등의 종류별, 필지별, 평형별, 모형별, 우선순위별)

- 분양신청 절차

- 사업시행자 및 그 주소

- 기타 필요한 사항

○ 사업시행자(시장‧군수 또는 한국농촌공사)는 주택 및 조성용지를 동시에 분양하여야 함. 다만, 조성용지 면적의 1/3이내의 면적은 전원마을조성사업의 목적 달성에 저해하지 아니하는 범위안에서 조성용지만 따로 분양할 수 있음

* 시‧군은 필요한 경우, 주택건축에 관해 농촌공사 등과 협의하여 주택건축 하고, 주택 및 조성용지를 함께 분양토록 하여야 함(농촌공사 등에 위탁 가능)

○ 주택 등의 분양은 그 용도에 따라 조성원가 및 건설원가를 기초로 하여 산정한 분양가격에 의하여 분양함

(3) 분양가격의 산정 및 분양가격의 결정

○ 주택 등의 건설원가는 원가산정시점의 전원마을조성사업의 기집행액과 집행예정액 및 부대비를 합산하여 산정하며, 구성요소와 산정기준은 [별표 7]과 같음

○ 조성용지의 조성원가는 단지조성에 소요된 당해 사업비 총액에서 보조금을 제외한 금액을 분양 면적으로 나누어 산출하며, 구성요소와 산정기준은[별표 8]과 같음

○ 조성용지의 분양가격은 보조금 지원액을 고려하여 “부동산가격공시및감정평가에관한법률”에 의한 감정평가업자가 감정한 감정평가액으로 함을 원칙으로 함. 다만 아래 분양대상자에 대한 단독․공동주택 및 단독주택용지와 공공시설 등은 조성원가로 분양할 수 있으며, 조성원가가 감정평가액보다 높을 경우에는 감정평가액으로 함

- “공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의하여 해당 전원마을조성사업에 가옥을 제공한 자

- “공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률”에 의한 협의에 응하여 그가 소유한 전원마을조성사업 지구내의 토지를 사업시행자에게 양도한 자(단, 대지의 경우 90㎡ 이상, 대지 이외의 경우 300㎡ 이상 양도한 경우에 한함)

- 국가, 지방자치단체 또는 공공기관, 당해 전원마을조성사업 지구내에서 해당시설물을 소유하여 운영하고 있던 자 또는 법인‧단체에게 제공되는 공공시설(수의계약에 의한 조성원가 분양 가능)

○ 주택등의 분양가격은 [별표 7]에 의한 건설원가를 기준으로 인근지역의 실거래가 및 분양가격, 감정평가금액, 보조금 지원액 등을 종합적으로 고려하여 결정함

* 사업시행자는 주택등의 분양가격을 결정하기 이전에 외부 전문가가 포함된 분양가격 심의위원회를 구성·운영하여야 함

○ 다음의 각각에 해당하는 사유가 발생할 때에는 분양가격을 상호 보전하여 차등적용 할 수 있음

- 단지별, 필지별 분양시기 차이로 인한 감정평가액 차이가 있을 때

- 분양에 따른 주택등의 종류별, 모형별, 평형별, 층별 분양가격을 차등하여 적용할 필요가 있을 때

- 단지별, 필지별 위치에 따라 조성원가를 감정평가액의 비율에 따라 차등하여 적용할 필요가 있을 때

(4) 입주자 선정

○ 분양대상자와 분양우선순위

- 사업시행자는 주택 등을 분양할 때에는 주택은 1세대 1주택(필지), 주택 이외의 시설물은 분양계획에 정하여진 용도에 따라 1세대 1개 시설을 분양함을 원칙으로 함

- 사업시행자는 도시민의 농촌유입을 촉진하는 방향으로 분양대상자 및 분양우선 순위를 별도로 정할 수 있음

․ 사업시행자가 한국농촌공사인 경우에는 분양대상자 및 분양우선순위에 대하여 시‧군과 사전에 협의하여야 함

○ 분양공고

- 사업시행자가 주택 등을 분양하고자 할 때에는 분양신청 접수 개시 7일 이전에 다음 사항을 1개 이상의 일간신문과 사업시행지역 안의 시․군청 및 읍․면사무소 게시판에 공고하여야 함

․ 사업시행자의 명칭, 주소 및 대표자의 성명

․ 주택 등의 위치, 종류, 면적 등

․ 분양대상자 자격 및 대상자 선정방법 및 신청일시, 장소

․ 분양가격과 분양신청금 및 분양대금의 납부시기 및 방법

․ 입주예정일

․ 계약체결 불이행시 조치사항

․ 계약의 취소에 관한 사항

․ 분양신청 구비서류

․ 신청금 환불에 관한 사항

․ 기타 필요한 사항

- 시장․군수 이외의 사업시행자 또는 수탁사업자는 분양계획서 공고 전에 시장․군수에게 제출하여야 함

○ 분양신청 및 접수

- 주택 등의 분양대상자는 분양신청 접수 마감일까지 분양신청서와 함께 다음 서류를 제출하여야 하며, 또한 분양가격의 10퍼센트에 해당하는 분양 신청금을 납부토록 할 수 있음

․ 분양신청금 납부필증

․ 주민등록등본(분양모집 공고일전 1개월 내에 발행한 것)

․ 인감증명서 1통(대리신청의 경우에 한함)

․ 기타 사업시행자가 요구하는 서류

․ 분양신청금은 은행 등 금융기관에 위탁하여 수납하게 할 수 있음

․ 사업시행자가 분양신청서를 접수할 때에는 구비서류를 검사하여 이상이 없을 경우 분양신청접수대장에 기록하고 접수번호를 부여하여 접수증을 교부하여야 함

○ 입주자의 선정 및 발표

- 입주자 선정은 사업시행자가 정한 분양대상자와 분양우선순위에 따라 결정하되 동일순위 신청자 중 경합이 있는 필지는 추첨에 의하며, 선순위에서 미달될 경우 차순위 해당자에게 분양함

․ 사업시행자가 입주자를 추첨할 때에는 분양신청자 3인 이상과 관계공무원 1인 이상을 입회시켜야 함

- 사업시행자는 입주자의 모집결과 경쟁이 있는 경우에는 공급대상 주택 등의 수의 20퍼센트 범위안에서 예비입주자를 선정할 수 있음

․ 사업시행자는 입주자로 선정된 자중 입주가 취소되거나 공급계약을 체결하지 아니한 자 또는 공급계약을 해약한 자가 있는 경우에는 예비입주자에게 순번에 따라 공급하여야 함. 다만, 예비입주자가 없는 경우에는 사업주체가 공급방법을 정하여 공급할 수 있음

- 사업시행자는 입주자 선정 즉시 개별 통보하고, 명단 및 계약에 관한 사항 등을 사업시행지역 안의 시․군청 및 읍․면사무소 게시판에 공고하여야 하며, 입주자 관리대장에 기록관리하여야 함

- 사업시행자는 입주자 선정결과를 시‧군에 제출하여야 함

- 분양신청자 중 당첨되지 아니한 자의 분양신청금은 당첨자 선정일로 부터 10일 이내에 직접 당사자에게 반환하여야 함

(5) 계약체결 및 분양대금의 납부

○ 계약체결

- 사업시행자 또는 수탁사업자는 [별지 제5호 서식] 서식의 표준분양계약서를 참조하여 입주자로 선정된 자와 계약을 체결하여야 함

- 계약을 체결하고자 할 때에는 아래의 서류를 제출토록 하여야 한다.

․ 분양신청 접수증

․ 계약금 납부필증

․ 인감증명서 1통(부동산 계약용으로 계약체결일전 1개월내에 발행한 것)

- 입주자로 선정된 자가 정당한 이유없이 사업시행자가 정한 기간내에 계약을 체결하지 아니할 때에는 입주권을 포기한 것으로 간주하여 분양을 취소할 수 있음. 이 경우 분양신청금은 사업시행자에게 귀속됨

○ 분양대금의 납부

- 주택 등의 분양대금은 분양신청금, 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하여 다음과 같이 납부하게 하여야 함

․ 계약금은 분양가격의 20퍼센트 범위내에서 받을 수 있으며, 계약체결시 납부하여야 함. 단, 기납부한 분양신청금은 계약금으로 대체함

․ 중도금은 분양가격의 60퍼센트 이내로 하며, 분할납부하게 할 수 있음. 다만, 조성용지만을 분양하는 경우에는 85퍼센트 이내로 하여 분할납부하게 할 수 있음

․ 잔금은 확정측량결과에 따라 최종준공에 의한 정산금액으로 하며, 계약서에 정한 기간까지 납부하게 하여야 함. 다만, 사업시행자의 사정으로 인하여 소유권이전등기 등의 절차가 늦어질 경우 상호 협의하여 잔금납부기간을 연기할 수 있음

- 중도금 및 잔금 납부시기는 사업지구의 여건을 고려하여 사업시행자가 결정함

- 주택 및 기타시설물을 건축하여 분양하는 경우 건축에 지원되는 융자금은 중도금, 잔금의 일부로 대체할 수 있으며, 사업시행자는 융자금 대출에 대한 청구 및 수령권한을 분양계약자로부터 위임받아 분양대금으로 충당하게 할 수 있음

- 분양대금의 납부는 은행 등 금융기관에 납부하게 할 수 있음

○ 계약조건 등

- 사업시행자가 작성하는 주택등의 분양계약서에는 아래의 사항이 포함 되어야 함

* 분양가격과 계약금․중도금․잔금의 납부시기에 관한 사항, 주택등의 용도(종류)․모형․규모․위치에 관한 사항, 분양대금의 연체에 관한 사항, 해제조건 및 위약금에 관한 사항, 제세공과금․등기비용등 비용부담에 관한 사항, 기타 필요한 사항

- 분양계약서는 분양계약의 해제사유를 명기 함

○ 분양계약의 해제 및 위약금

- 사업시행자는 분양계약자가 아래 사항 각각에 해당하는 경우에는 분양계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 분양가격의 10퍼센트에 해당하는 위약금은 사업시행자에게 귀속됨

․ 허위, 기타 부정한 방법으로 주택등을 분양받은 경우

․ 공공시설용지, 기타 입주예정자에게 분양된 주택등을 시행자의 사전승인을 얻지 않고 점거사용, 양도, 임대 등으로 전원마을조성사업의 질서를 교란하는 행위를 하였을 경우

․ 계약체결후 중도금 납부기한일 이후 2개월 이상, 잔금을 입주 지정일 또는 납부기한일 이후 3개월 이상 체납한 경우

․ 분양시설 용도를 위반하여 사용하는 경우(건축법시행령 제14조 제5항 규정에 의한 용도변경인 경우는 제외한다)

․ 분양계약자가 분양계약 해제를 요구할 경우

- 사업시행자는 아래사항 각각에 의한 사유로 인해 계약해제 하고자 하는 경우에는 입주예정자 또는 분양받은 자가 증빙서류를 첨부하여 사업시행자에게 해약을 요구하게 하여야 함. 아래사항 각각에 의한 사유로 계약해제되는 경우에는 납부된 분양대금의 전액(연체금 포함)을 분양계약자에게 반환하여야 하며, 기 납부한 분양대금의 예치이자는 사업시행자에게 귀속됨

․ 잔금 납부전에 분양계약자를 포함한 세대구성원이 해외로 이주하거나 1년이상 해외에 체류하고자 출국한 경우

․ 분양계약자의 사망 또는 실종 등으로 계약이행이 불가능한 경우. 다만, 재산상속권자가 승계요구를 할 경우는 상속을 받는 자 명의로 분양계약자의 권리를 승계토록 할 수 있음

․ 영농실패, 질병, 천재지변 등으로 계속적인 계약이행이 불가능한 경우

․ “공익사업을 위한 토지의 취득 및 보상에 관한 법률” 제2조제2호의 규정에 의한 공공사업시행으로 인하여 처분이 불가피한 경우

․ 기타 사업시행승인권자가 원활한 사업시행을 위하여 인정하는 경우

(6) 주택 등의 사용승락 또는 소유권 이전

○ 사업시행자는 분양계약자가 분양대금을 전액 납부한 후에 소유권을 이전하여야 하며, 주택 및 기타시설물을 건축하기 위한 토지의 사용승락은 토지대금을 전액 납부하지 아니하여도 사용 승락을 할 수 있음

(7) 납부지연 이자

○ 분양계약자가 약정 기일내에 분양대금을 납부하지 아니할 때에는 농협중앙회 일반자금의 대출금 연체이율을 적용한 연체이자를 납부하게 할 수 있음. 다만 아래에 해당하는 경우에는 연체이자의 납부를 면제할 수 있음

- 사업시행자가 인정하는 국가, 지방자치단체 또는 공공기관인 경우

- 천재지변 기타 이에 준하는 부득이한 사유로 사업시행자가 인정하는 경우

(8) 미분양 주택 등의 재분양

○ 미분양 주택 등의 재분양

- 사업시행자는 계약이 해제되었거나 미분양 주택 등을 분양할 때에는 최초의 분양과 동일한 절차 및 방법으로 분양하여야 함. 이 경우 사업지구 여건에 따라 신문공고는 생략할 수 있음

- 재분양할 때에는 최초의 분양가격에 당초 분양시점으로부터 재분양시점까지의 이자를 농협중앙회 일반대출 이자율을 분양가격에 합산할 수 있음

○ 미분양 주택 등의 분양촉진

- 사업시행자는 최초 분양일로부터 6개월이 경과하여도 미분양이 발생할 경우 미분양용지에 대한 분양촉진을 위하여 당초의 분양조건을 다음과 같이 조정하여 분양할 수 있음

․ 중도금 납부기한 변경 또는 중도금의 일부 및 전부를 잔금에 합산 납부

․ 중도금․잔금 납부기한을 일정기간 연장하여 분할납부

․ 당해 시․군 또는 인접 시․군에 사업자등록이 되어 있는 사업주에게 사원주택 등의 마련을 위하여 용지분양

․ 당초 지정된 용지의 용도변경

- 앞의 규정에 의한 분양조건 조정에도 불구하고 6개월이상 미분양이 발생한 때에는 주택 등의 건축시공업체에게 희망필지수를 감정가격으로 분양할 수 있음

(9) 제세 공과금 및 비용부담

○ 아래 사항에 해당하는 제세공과금 및 비용은 분양계약자가 부담한다.

- 소유권 이전 절차에 소요되는 비용

- 주택 등의 사용승낙을 받은 자는 사용승낙일 이후의 제세공과금

- 건축물 입주지정일 이후 발생하는 제세공과금 및 유지관리비 등

(10) 기타사항

○ 시장‧군수 또는 한국농촌공사는 전원마을조성사업의 목적달성을 위해 조성용지 등에 대하여 환매특약 및 환매등기 하고자 하는 경우에는 민법 제590조 내지 제595조의 규정을 참고하되,

- 사유재산에 대한 과도한 침해가 없도록 매매대금 및 비용 외에 기준시가 상승률 반영 또는 감정평가결과에 따른 환매대금 결정 등의 특약을 고려하여야 함

○ 농촌주택 등의 분양 및 관리와 관련하여 동 지침에서 명시되지 아니한 일반적인 사항은 주택관련 법규에 따름

* 환매관련 민법의 관련조항 제590조 (환매의 의의) ①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다. 제591조 (환매기간) ①환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ②환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로한다. 제592조 (환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다. 제593조 (환매권의 대위행사와 매수인의 권리) 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다. 제594조 (환매의 실행) ①매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. ②매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다. 제595조 (공유지분의 환매) 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.

Ⅲ. 표준프로세스(SP)에 따른 담당기관 역할

1. 사업제안 단계

입주예정자

○ 동호회 및 입주예정자(지방이전기업 포함, 이하 같음)들은 사업부지면적 2/3이상의 권원(소유권 취득, 매매계약체결, 사업추진을 위한 토지신탁 등)을 확보하고 전원마을조성사업 제안서(별지서식 제1호)를 작성하여 시장·군수에게 사업을 제안할 수 있음

- 매매계약을 체결하는 경우에는 매매계약서에 토지가격과 계약금을 명시하여야 하며, 공증을 받아야 함

- 사업제안서 작성시 사업대상지구의 환경관련 입지여건의 적절성 여부 등을 검토하기 위해 지방(유역)환경청이 운영하는 사전입지상담제를 활용할 것을 권고함(환경부「사전입지상담제도 운영지침」(개정 ’06.12.1 참고)

○ 사업계획 제안서에는 사업예정지의 용도구역 지정상황, 토지에 대한 권원확보 상황, 입주자모집 상황, 사업계획 기본구상(주택 건축계획 포함) 등이 포함되어야 함

○ 사업계획 제안시 입주자 추진위원회를 구성할 것을 권고함('09년 신규지구부터는 의무 적용)

○ 사업계획 제안서는 전문기술자가 참여하여 작성할 것을 권고함

한국농촌공사

○ 농촌공사는 사업부지면적의 2/3이상, 토지소유자의 2/3이상에 해당하는 동의서를 확보하고 전원마을조성사업 제안서(별지서식 제1호)를 작성하여 시장·군수에게 사업을 제안할 수 있음

- 동의서에는 토지매매가격 산정 방법에 관한 사항을 포함하여야 함('09년 신규지구부터는 의무적용)

- 사업제안서 작성시 사업대상지구의 환경관련 입지여건의 적절성 여부 등을 검토하기 위해 지방(유역)환경청이 운영하는 사전입지상담제를 활용할 것을 권고함(환경부「사전입지상담제도 운영지침」(개정 ’06.12.1 참고) )

○ 사업계획 제안서에는 사업예정지의 용도구역 지정상황, 토지에 대한 권원확보 상황, 입주자모집 상황, 사업계획 기본구상(주택 건축계획 포함) 등이 포함되어야 함

시장‧군수

○ 시장‧군수는 입주예정자와 농촌공사가 제안한 사업지구에 대하여 전원마을조성사업의 취지와 사업지구 선정 기준에 부합되는지 여부 등을 종합적으로 면밀히 검토하여야 함

- 입주자 주도형 사업의 경우 입지여건의 적절성 여부를 현지조사하고, 사업제안요건 충족여부(입주예정자 모집, 토지권원확보 등), 입주예정자가 실수요자인지 여부 등을 면밀히 검토하여야 하며,

- 관련부서와 협의하여 해당 사업지구가 다른 법령 또는 상위계획, 타 사업 등에 의한 개발제한 요인이 있는지 여부 등을 검토하여야 함(별지 제2호 서식)

* 1인이 토지소유권을 확보하고, 19인이 토지소유권을 확보한 1인과 계약을 체결하여 신청하는 경우에도 시장‧군수는 매매계약서에 토지가격 명시 여부, 계약금 납입상황, 입주예정자가 실수요자인지 여부 등을 면밀히 검토하여 사업신청 요건을 충족한 것으로 인정할 수 있음 (필요시 토지를 신탁할 것을 권고할 수 있음)

- 시장‧군수는 사업제안 지구에 대한 사업시행의 타당성‧가능성 등 검토를 위해 인근 지역주민과 전문가 의견을 청취할 수 있음

○ 시장·군수는 자체적으로 전원마을조성사업 예정지를 조사하여 제안할 수 있으며, 이 경우 사업부지 면적의 2/3이상, 토지소유자의 2/3이상의 동의서를 확보하여야 함

- 동의서에는 토지매매가격 산정 방법에 관한 사항을 포함하여야 함('09년 신규지구부터는 의무적용)

2. 기본계획서(안) 작성 및 사업신청 단계

시장‧군수

○ 시장‧군수는 전원마을조성사업 제안서를 검토하여 지원의 필요성이 인정될 경우에는 시·군 농정심의회 심의를 거쳐 사업예정지를 선정하고, 그 예정지에 대한 전원마을조성 기본계획서(안)을 작성하여 전원마을조성사업 세부검토서(별지 제2호 서식)와 함께 시·도지사에게 사업신청(예산요구)을 함(3.30까지)

- 시장‧군수는 시‧군 농정심의회 심의를 한 경우에는 심의 결과를 사업제안자에게 통지하여야 함

- 사업신청을 위한 기본계획서(안)은 “별표 10 기본계획에 포함되어야 할 사항”을 참고하여 작성함

- 시장‧군수는 기본계획서(안) 작성을 위한 용역업무를 한국농촌공사, 농어촌관련연구기관,「엔니지어링 기술진흥법」 제4조의 규정에 의하여 신고를 한 엔지니어링 활동주체에게 위탁할 수 있음

- 시장·군수는 기본계획서(안) 작성과정에서 입주예정자의 의견을 최대한 수렴하여야 함

- '09년 신규지구 신청을 위한 기본계획서(안)에는 사전환경성검토와 문화재지표조사 등에 관한 사항은 포함하지 않을 수 있음

․ 지방(유역)환경청과의 사전입지 상담결과를 포함할 것을 권고

- 사업신청지구가 여러 지구일 경우에는 사업의 우선순위를 기재하여 신청함

○ 시장‧군수는 사업제안자와 협의하여 기본계획서(안) 작성에 소요되는 비용을 시‧군이 부담하거나, 사업제안자가 부담토록 할 수 있음

- 시장‧군수는 사업제안자 부담으로 기본계획서(안)을 작성하고자 하는 경우에는 위탁하고자 하는 용역업체의 적격성, 용역업무의 범위 등에 대하여 사전에 협의하도록 하여야 함

- 입주예정자 비용을 부담하여 기본계획서(안)을 작성하더라도 기본계획서(안)은 시장·군수 명의로 작성함

○ 시장·군수는 기본계획서(안)의 내용중 관련부서 또는 관련 행정기관과 협의가 필요한 사항에 대하여는 해당부서(기관)와 협의하여야 하며, 협의결과를 시·도지사에게 제출하여야 함

예) 용도지역(지구) 변경 등이 필요한 경우 도시관리계획 업무 관련부서와 협의 등

입주예정자

○ 입주예정자는 시장·군수의 기본계획서(안) 작성 과정에서 적극 참여하여야 함

○ 입주자 주도형(지방이전기업 주도형 포함, 이하 같음)의 경우 입주예정자는 시장·군수가 시·도지사에게 사업신청을 하기 이전까지 전원마을조성 추진위원회를 구성할 것을 권고함(‘07년 신규지구부터는 의무적용)

시‧도지사

○ 시․도지사는 시장·군수가 제출한 기본계획서(안)의 내용을 검토하여 사업의 타당성이 있는 지구에 대하여 기본계획서(안)과 전원마을조성 사업계획 세부검토서(별지 제2호 서식)를 작성하여 농림부장관에게 지원을 요청함

- 본 지침에서 정하고 있는 사업지구 선정기준 및 사업계획 수립시 고려하여야 할 사항과 사업의 타당성 및 가능성, 예산규모의 적정성 등 제반여건을 면밀히 검토하여야 함

- 용도지역(지구) 변경 등 필요한 경우에는 관련부서와 협의하여야 하며, 협의결과를 농림부에 제출하여야 함

3. 예산편성 및 사업대상지 선정단계

농림부

○ 농림부장관은 시‧도지사가 보고한 기본계획서(안)의 내용을 검토하여 기획예산처장관과 예산지원 여부를 협의함

- 농림부장관은 기획예산처장관과의 예산지원 협의결과를 각 시·도에 통보하여, 사업준비를 하도록 할 수 있음

○ 농림부장관은 다음연도 전원마을조성사업 예산이 확정되면 시·도별로 예산을 배정하며, 시·도는 지원대상 사업지구를 정하여 시·군에 예산을 배정함

4. 기본계획 수립 및 마을정비구역 지정 단계

시장‧군수

○ 시장‧군수는 마을기반시설 설치 및 단지조성 계획, 주택건축계획 등을 일괄하여 기본계획 수립할 것을 권고함 ('07년 신규지구부터는 의무적으로 적용)

- 기본계획에 포함될 사항은 [별표 10]와 같음

- 기본계획 수립시 경관계획을 수립하고, 토지이용계획, 주택용지의 배치, 마을기반시설의 배치 등에 대하여 입주자 의견이 최대한 반영될 수 있도록 노력하여야 함

- 시장‧군수는 기본계획에 마을의 운영‧관리, 공동체형성 등을 위한 계획을 반영하여야 함

- 보조금은 지역여건 및 입주자 특성 등을 감안하여 합리적으로 집행될 수 있도록 계획하되, 공동체 형성과 마을의 지속적 유지‧발전을 도모할 수 있는 방향으로 계획 수립할 것을 권고함

예) 보조지원사업은 경관형성에 필요한 사업과 공동체 형성을 위한 시설 및 프로그램 개발에 우선 집행하고, 일정부분의 도로포장은 사업이 완료되고, 마을이 형성된 이후에 시‧군과 협의하여 연차적으로 시행토록 계획하는 등

- 시장‧군수는 입주자 주도형의 경우 입주자로부터 주택건축 등의 계획을 제출토록 하여 기본계획에 반영하여야 함

․ 입주자가 제출하는 주택건축 계획에는 주택배치 기본방향, 주택건축 방법 및 일정, 주택의 형태‧규모‧높이 등이 포함되어야 함

․ 시장‧군수는 마을조성을 위한 기반시설 설치, 단지조성, 부지정리 및 주택건축 등의 계획에 대해 시장‧군수 또는 농촌공사와 입주자가 추진하거나 부담하여야 할 사업의 범위, 비용부담, 사업추진일정 등을 명확히 구분하여 기본계획을 수립하여야 함

- 시장‧군수 또는 농촌공사는 주택 및 조성용지를 함께 분양함을 원칙으로 하고 있음을 감안하여, 주택건축 주체 및 시기, 분양 등 계획을 구체적으로 반영하여야 함

․ 시‧군은 주택건축을 직접 시행하거나 농촌공사 등에 위탁하여 시행 가능

○ 시장‧군수는 입주자주도형의 경우 입주예정자들이 추진위원회를 구성토록 하여야 하며, 추진위원회로 하여금 입주자의 토지 전매방지, 주택건축 이행 담보 등의 방안을 강구하여 제시할 것을 요구할 수 있음

- 사업의 효율적 추진을 위해 시장‧군수와 입주자간 사업추진에 관한 협약을 체결할 것을 권고함('08년 신규지구부터는 의무적용)

○ 시장‧군수는 기본계획수립을 위한 기술적·경제적 타당성조사 관련 업무를 농촌공사 또는 엔지니어링기술진흥법 제4조의 규정에 의해 과학기술부장관에게 신고한 엔지니어링 활동주체에게 위탁하여 시행할 수 있음(농어촌정비법 시행령 제31조의4)

- 필요한 경우 기본계획수립 및 시행계획수립을 위한 기본조사 및 세부설계를 일괄 위탁하여 시행할 수 있음

○ 사업대상지가 4대강수계 물관리 및 주민지원에 관한 법률에 의한 수질오염총량제 적용지역, 농업진흥지역 등 다른 법령의 규정에 의한 지역 또는 지구에 포함되어 사업추진에 제약이 있을 경우에는 사업추진 제약요인을 사전에 해소한 후 기본계획을 수립함

* 다른 법령에 의한 제약요인에 대해서는 “Ⅲ.1. “사업지구 선정기준” 참조

○ 시장‧군수는 사전환경성검토를 하여야 하며, 사전환경성검토를 적정하게 수행하기 위하여 환경성검토협의회를 구성·운영하고 주민공람 등의 절차를 이행하여야 함

- 사업대상지역이 국립공원 등에 인접한 경우에는 자연환경보전법 제28조의 규정에 따라 사전환경성 검토시 자연경관영향평가를 실시하여야 함

* 사전환경성검토 관련 법령 ․ 농림부장관은 마을정비구역 지정 승인전에 환경부장관과 협의하여야 함(농어촌정비법 제35조, 환경정책기본법 제25조의 3, 동법 시행령 제7조 제1항 별표 2) ․ 사전환경성검토 대상 및 협의요청시기, 협의절차, 검토서 작성내용 및 방법, 의견수렴방법 및 절차, 환경성검토협의회 구성‧운영 등에 관한 자세한 사항은 환경정책기본법 제7조 내지 11조에 규정 * 자연환경보전법 제28조(자연경관영향의 협의), 동 법 시행령 제20조 별표 1 ․ 자연공원 등 인접지역에서 추진하는 사업은 사전환경성검토시 사업이 자연경관에 미치는 영향 및 보전방안 등을 사전환경성검토협의 또는 환경영향평가협의 내용에 포함하여 협의하여야 함 보전지역의 종류 및 조건 경계로부터의 거리   자연공원 최고봉 1,200m 이상 2,000m 이내 최고봉 700m 이상 1,500m 이내 최고봉 700m 미만 또는 해상형 1,000m 이내   * 사전환경성 검토시 “사전환경성검토 구비서류에 관한규정(환경부 고시 제2005- 170호, '05.12.15) 참고 * 자연경관영향 평가시 “개발사업 등에 대한 자연경관 심의지침(환경부예규 제270호, ‘05.12.30) 참고

○ 필요한 경우에 문화재보호법 제91조의 규정에 의한 문화재지표조사, 환경·교통·재해 등에 관한 영향평가법 제4조에 의한 환경영향평가, 자연재해대책법 제4조의 규정에 의한 사전재해영향성검토를 실시해야 함

- 사전재해영향성검토는 시행계획수립 과정에서 실시할 수도 있음

* 문화재 지표조사 실시 대상 (문화재보호법 제91조, 동법 시행령 제53조) ․ 사업면적 3만㎡이상인 건설공사 또는 사업면적 3만㎡ 미만인 건설공사 중 당해 개발사업의 인･허가를 하는 지방자치단체장이 매장 문화재가 포장되어 있는 것으로 판단되어 지표조사를 명하는 건설공사 * 환경영향평가 실시 대상 (환경·교통·재해 등에 관한 영향평가법 제4조, 동 법 시행령 제2조 제3항 별표 1 ) ․ 20만㎡ 이상인 지역에 마을정비구역을 지정하여 전원마을조성사업을 추진하는 경우 농어촌정비법 제31조의 규정에 의한 시‧도지사가 사업시행계획승인 전에 환경영향평가를 실시하여 지방(유역)환경청장과 협의하여야 함. * 사전재해영향성검토 실시 대상 (자연재해대책법 제5조, 동법 시행령 제6조 제1항 별표 1) ․ 농어촌정비법 제31조의 규정에 의한 전원마을조성사업 시행계획수립전 또는 시행계획승인 전에 사전재해영향성검토를 협의 하여야 함 → 시장‧군수가 사업시행계획을 수립하는 경우(사업시행자가 시장‧군수)는 시행계획수립전에 시·군 재난안전대책본부의 본부장과 협의 (시‧도지사가 시행계획승인 전에 시‧도 재난안전대책본부의 본부장과 협의 가능) → 농촌공사가 사업시행계획을 수립하는 경우(사업시행자가 농촌공사)는 시‧도지사가 시행계획 승인전에 시·도 재난안전대책본부의 본부장과 협의

○ 소규모(마을)하수처리시설 계획은 소규모하수도사업통합지침(환경부 생활하수과-3437 : 2007.11.16)에 부합되도록 수립하며, 하수도업무 전담부서에서 계획수립 함을 원칙으로 함. 다만, 시장․군수는 사업의 효율적 추진을 위해 전원마을조성 업무 담당부서로 하여금 계획수립 및 공사추진, 준공 등 각 단계에서 하수도업무 전담부서와 반드시 협의하여 추진하도록 하여야 함

- 소규모하수도 시설의 처리수는 하수도법시행규칙의 하수종말 처리시설『방류수 수질기준』에 부합하도록 계획하며,

- 하수도 시설 설치사업 업무처리 일반지침(환경부 생활하수과-81(‘07.1.24)호)에 부합되도록 계획함

○ 시장‧군수는 관련부서의 협의를 거쳐 기본계획을 수립토록 함

○ 시장‧군수는 기본계획을 수립하면 그 결과를 시·도지사에게 보고하여야 함

시‧도지사

○ 시․도지사는 시장‧군수가 보고한 기본계획에 대하여 도시계획, 환경, 농지, 산지 등 업무를 담당하는 관련부서로 하여금 사업계획의 타당성‧ 적정성 등을 면밀히 검토하게 한 후 그 검토결과를 첨부하여 농림부장관에게 마을정비구역지정 승인을 신청함(별지 제6호 서식)

- 마을정비구역지정 승인 신청시 구비서류

․ 기본계획서

․ 사전환경성검토서

* 필요시 사전재해영향성검토서 및 문화재지표조사 보고서 각1부

․ 위치평면도(1:25,000 지형도) 및 사업계획평면도(1:5,000 지형도)

․ 관련부서 협의결과 및 의견서

․ 사업비수지 예산서 및 기본계획 검토내용

․ 정비구역에 편입될 토지의 지번, 지목이 포함된 토지의 명세

․ 토지에 대한 권원확보 및 입주자 모집결과 (관련 증빙자료 포함)

․ 전원마을조성사업계획 세부 검토사항(별지 2호 서식)

농림부장관

○ 농림부장관은 시·도지사의 마을정비구역지정 승인 신청 내용에 대하여 건설교통부장관 및 환경부장관(사전환경성검토 협의)과 협의하여 마을정비구역지정을 승인함

《 시·도지사 및 시장·군수의 마을정비구역 지정 고시》

○ 시·도지사는 마을정비구역지정 승인을 득하면 기본계획을 확정하고 마을정비구역을 지정하며, 시장·군수로 하여금 마을정비구역 지정내용을 고시하도록 함.(농어촌정비법 제29조 제3항 내지 제4항, 동법 시행규칙 제32조)

- 마을정비구역 지정‧고시에 포함되어야 할 사항은 아래와 같음

․ 명칭

․ 위치 및 면적

․ 마을정비구역에 포함되는 토지의 지번 및 지목, 용도지구 변경사항

․ 지정연월일

․ 사업개요

․ 사업의 시행기간

○ 마을정비구역 지정의 변경 또는 해제는 마을정비구역의 지정에 관한 절차를 따라야 함. 다만, 아래에 해당하는 경미한 사항의 변경에 있어서는 그러하지 아니함(농어촌정비법 제29조)

- 명칭의 변경

- 마을정비구역 지정면적의 100분의 10범위안에서의 증감

- 기타 단순착오로 인한 사항의 정정

5. 시행계획 수립 및 승인 단계

사업시행자 : 시장‧군수, 농촌공사

○ 마을정비구역이 지정‧고시된 지역의 전원마을조성사업은 시장·군수 또는 농촌공사가 시행함 (농어촌정비법 제30조)

- 입주자 주도형 사업에 대해서는 시장‧군수는 입주자로 하여금 부지정리 및 주택건축 등의 사업을 주택법, 건축법 등 개별법령의 규정에 따라 사업시행토록 함

- 공공기관 주도형 사업은 시장‧군수 또는 농촌공사가 농어촌정비법의 관련규정에 따라 기반시설설치 및 단지조성, 주택건축 및 분양‧임대 등을 일괄하여 시행함

○ 사업시행자는 기본계획수립 및 마을정비구역 지정이 완료되면 세부설계 실시 및 사업시행계획을 수립함

- 사업시행계획에 포함되어야 할 사항은 [별표 11]과 같음

- '07년 이전에 선정된 지구중 '07.12.31현재 사업시행계획이 수립되지 않은 지구에 대해서는 마을기반시설 설치와 단지조성 계획을 일괄하여 세부설계하고, 부지정리 및 주택건축계획도 포함하여 시행계획을 수립할 것을 권고함('07년 신규지구부터는 사업시행계획에 주택건축계획을 의무적으로 포함)

- 시행계획에는 마을의 운영 및 관리, 공동체 형성 등에 관한 사항이 포함되도록 함

○ 사업시행자는 입주자 주도형 사업의 경우 입주자로 하여금 부지정리 및 주택계획 등에 관한 시행계획을 수립하여 제출토록 하여야 하며, 사업시행자는 입주자가 제출한 시행계획을 반영하여 전원마을조성 시행계획을 수립함

- 사업시행자는 입주자로 하여금 경관계획을 준수하여 주택건축계획을 수립토록 권고하여야 하며, 주택건축 등 시행계획에는 주택배치도, 주택건축방법, 주택 건축비, 주택건축 일정 및 공정계획 등을 포함함

․ 입주자가 주택계획 등에 관한 시행계획 수립시 세부설계도서(주택 연면적 100㎡ 이하로서, 신고에 의해 주택건축 하고자 하는 경우는 주택평면도 및 배치도)를 포함할 것을 권고함

- 사업시행자는 주택건축 공사가 마을기반시설 설치 및 단지조성 공사의 공정과 연계되어 추진될 수 있도록 계획수립하고, 주택건축 공사시 먼지 및 소음 등이 많이 발생함을 감안하여 단지내에서의 주택건축은 일정기간 내에 동시에 착공하여 완료될 수 있도록 유도함

- 사업시행자는 마을조성을 위한 기반시설 설치, 단지조성, 부지정리 및 주택건축 등의 계획에 대해 사업시행자와 입주자가 추진하거나 부담하여야 할 사업의 범위, 비용부담, 사업추진일정 및 공정계획 등을 명확히 구분하여 시행계획을 수립하여야 함

* 마을기반시설 설치 및 단지조성을 위한 설계비는 보조지원할 수 있으며, 주택건축 설계비와 부지정리 및 주택건축 공사비는 입주자가 부담

○ 시장‧군수는 추진위원회로 하여금 입주자의 토지 전매방지, 주택건축 이행 담보 등의 방안을 강구하여 제시할 것을 요구할 수 있으며, 사업의 효율적 추진을 위해 시장‧군수와 추진위원회간 사업추진에 관한 협약을 체결할 수 있음

○ 사업시행자는 세부설계 및 시행계획수립을 위한 기술적·경제적 타당성조사 관련 업무를 농촌공사 또는 엔지니어링기술진흥법 제4조의 규정에 의해 과학기술부장관에게 신고한 엔지니어링 활동주체에게 위탁하여 시행할 수 있음(농어촌정비법 제95조)

- 하수처리시설의 경우는 수질환경보전법 등에 의거 민간 전문업체에게 위탁 가능함

○ 소규모하수처리시설 설치계획은 농어촌정비법 제29조 및 제92조 제3항의 규정과 하수도법 제11조 및 하수도법 시행령 제7조의2의 제1항에 의하여 마을정비구역 지정 후 또는 시행계획 승인 전에 시․도지사와 협의하여야 함

○ 시장‧군수는 관련부서 협의를 거쳐 시행계획을 수립하도록 함

○ 사업시행자는 사업의 시행계획을 수립한 때에는 시‧도지사에게 사업시행계획 승인을 신청함

- 사업시행자가 농촌공사사장인 경우는 시장‧군수를 거쳐 시‧도지사에게 사업시행계획 승인을 신청함

입주예정자

○ 입주자주도형의 경우 입주예정자는 부지정리 및 주택 건축계획 등에 관한 시행계획을 수립하여 사업시행자에게 제출하여야 함

- 주택건축 등 시행계획에는 주택배치도, 주택건축 방법, 주택건축비, 주택건축일정 및 공정계획을 포함함

․ 입주자가 주택건축계획 등에 관한 시행계획 수립시 세부설계도서(주택 연면적 100㎡이하로서 신고에 의해 주택을 건축 하고자 하는 경우는 주택 평면도 및 배치도)을 포함할 것을 권고하며

․ 경관계획을 준수하여 주택건축 계획을 수립하여야 함

○ 입주예정자가 주택건축 하고자 하는 경우에는, 입주예정자는 사업시행계획 승인 이전 또는 승인시 주택건축 인허가를 완료할 것을 권고함

시‧도지사

○ 시·도지사는 사업시행계획 승인신청 내용을 검토하여 승인하며, 사업시행자는 승인된 시행계획 내용을 고시하고 이를 일반에게 열람시켜야 함

- 시‧도지사는 사업시행인가시 주택건축계획 포함여부를 반드시 검토하여야 하며, 용도지구 변경이 필요한 경우에는 도시관리계획 결정권자와 협의하여야 함

- 시‧도지사는 시행계획수립 및 검토시 사업구역내에 국공유지가 편입될 때에는 사전에 협의하고, 사업완료시 농어촌정비법 제102조의 규정 등에 따른 필요한 조치를 취하여야 함

- 시·도지사는 사업시행계획을 승인한 때에는 이를 농림부장관에게 보고하여야 함

[ 농촌공사의 사업시행자 특례 ]

○ 농촌공사가 사업시행자 또는 위탁시행자로서 마을정비시행계획을 수립하고 이를 관할지역 시·도지사가 승인한 경우, 다음 각호의 해당사업 시행자 또는 사업주체 지정과 해당 계획승인 또는 시행인가를 받은 것으로 봄(농어촌정비법 제36조)

- 도시관리계획구역인 마을정비구역의 전부 또는 일부에 대하여 행한 국토의계획및이용에관한법률 제86조의 규정에 의한 도시계획시설사업의 시행자 지정

- 주택법 제2조제5호의 규정에 의한 사업주체 및 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획의 승인

- 택지개발촉진법 제7조의 규정에 의한 택지개발사업의 시행자 지정과 동법 제8조 및 제9조의 규정에 의한 택지개발계획과 택지개발사업실시계획의 승인

- 도시개발법 제11조의 규정에 의한 도시개발사업의 시행자 지정 및 동법 제17조의 규정에 의한 도시개발사업 실시계획의 인가

[ 사업시행계획 승인과 도시관리계획과의 관계 ]

○ 마을정비구역으로 지정하여 추진하는 전원마을조성사업을 위한 개발행위에 대하여는 도시계획위원회의 심의를 거치지 아니함. 다만, 마을정비구역 면적 20만㎡ 이상인 사업지구(환경‧교통‧재해등에관한영향평가법에 의한 환경영향평가를 받아야 하는 면적)가 도시계획에 포함되지 아니한 경우는 지방도시계획위원회의 심의를 받아야 함

* 개발행위의 내용(국토의계획및이용에관한법률 제56조 제1항 제1호 내지 제5호, 동법 시행령 제57조) ․ 건축물의 건축 또는 공작물의 설치 ․ 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경은 제외) ․ 토석의 채취 ․ 토지분할(건축법 제49조의 규정에 의한 건축물이 있는 대지 제외) ․ 녹지지역‧관리지역 또는 자연환경보전지역안에 물건을 1월 이상 쌓아놓는 행위 * 개발행위에 대한 도시계획위원회 심의 예외(국토의계획및이용에관한법률 제59조, 동법 시행령 제57조) ․ 농어촌정비법 제2조제4호의 규정에 의한 농어촌정비사업(전원마을조성사업 포함)을 위한 개발행위는 중앙도시계획위원회 및 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 아니함(국토의계획및이용관한법률 제59조 제2항 제5호, 동법 시행령 제57조 제5항) ․ 다만, 건교부장관 또는 지자체장은 위의 규정에 불구하고 환경‧교통‧재해등에관한영향평가법에 따라 환경‧교통 및 재해 등에 관한 영향평가를 받는 개발행위가 도시계획에 포함되지 아니한 경우에는 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 받도록 요청할 수 있으며, 관계 행정기관의 장은 특별한 사유가 없는 한 이에 따라야 함(국토의계획및이용에관한법률 제59조 제3항)

○ 사업시행자는 시행계획이 승인되면 시행계획내용을 고시하고, 고시내용을 국토이용계획결정권자에게 통보하여야 함

- 고시내용 통보시에는 도시지역·계획관리지역 또는 취락지구로 지정 또는 변경될 예정지역에 대한 다음의 도면을 첨부하여야 함

․ 용도지역·지구를 표시한 축척 5천분의 1의 지형도

․ 지정범위를 표시한 축척 1천분의 1 또는 1천2백분의 1의 지적도

○ 농림부장관이 마을정비구역의 지정을 승인하고 시·도지사가 마을정비시행계획을 도시관리계획 결정권자와 협의하여 승인한 후 생활환경정비사업 시행자가 이를 고시한 때에는 도시지역, 계획관리지역 및 취락지구로 지정 또는 변경될 예정지역은 국토의계획및이용에관한법률 제37조의 규정에 의한 취락지구로 지정된 것으로 봄

6. 사업시행 단계

사업시행자 : 시장‧군수, 농촌공사

○ 사업시행자는 국토이용계획이나 도시계획 등 관련계획을 검토하여 필요한 절차를 이행하고, 사업착수에 차질이 없도록 조치함

○ 사업시행자는 입주자주도형의 경우, 입주예정자의 2/3이상이 주택건축 인허가를 득하고 시공업체를 선정하는 등 주택건축공사 준비를 완료한 이후에, 마을기반시설 공사를 착공할 것을 권고함('08.7.1부터 사업시행계획 승인 되는 지구부터는 의무 적용)

- 지방자치단체의 장은 입주예정자의 2/3이상이 사업시행계획 승인후 6개월 이내에 특별한 사유 없이 주택건축 인허가 및 공사착공 준비를 하지 않은 경우에는 사업시행계획 승인을 취소할 수 있음

○ 사업시행자는 용지매수 및 보상, 공사발주 및 재산관리(등기수속 등)에 철저를 기하고 시설의 유지관리에 필요한 적절한 조치를 취함

- 기존 건축물의 철거 등(농어촌정비법 제37조)

․ 사업시행자는 사업시행으로 인하여 사용하지 않게 된 기존 건축물(건축물에 딸린 축사, 퇴비사, 변소 등 부대시설 포함)에 대해 농지로의 전환, 주위미관과의 조화 등을 고려하여 필요하다고 인정한 때에는 이를 철거 또는 이전을 권고할 수 있음

․ 기존 건축물 및 부대시설을 이전 또는 철거할 때에는 사업시행자와 건축물 소유자간의 협의에 의하여 이전비 또는 철거비를 결정하고, 보조사업비 예산의 범위내에서 보상할 수 있음. 다만, 시장‧군수가 거주 또는 사용여부를 확인한 날로부터 1년 이상을 아무도 거주하지 아니하거나 사용하지 아니하는 농어촌주택 또는 건축물(빈집)에 대해서는 농어촌주택개량촉진법령이 정하는 절차를 준수하여 빈집을 철거할 수 있으며, 철거 보상비는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 감정평가법인의 감정평가액(감정평가 법인이 설립되어 있지 아니한 지역에 있어서는 금융기관‧농업협동조합 또는 수산업협동조합에 의뢰하여 평가한 평가액)으로 함

○ 공사감리는 사업시행자가 직접 시행하거나 농어촌정비법 제95조와 동법시행령 제82조의 규정에 의거 농촌공사 또는 엔지니어링기술진흥법 제4조(엔지니어링 활동주체의 신고)에 의하여 신고한 공사감리 용역업체 중에서 선정하여 위탁 시행함

○ 공정계획 수립

- 진입도로 등 기반시설 지원은 단지조성 및 주택건축공사 추진상황에 맞추어 병행 추진될 수 있도록 공정계획을 수립함

- 마을하수처리시설은 전원마을 조성사업 준공시기를 감안하여 추진 함

- 시장‧군수는 입주자 주도형 사업의 경우 추진위원회로 하여금 주택건축 사업이 마을기반시설 및 단지조성 공사와 연계하여 추진될 수 있도록 공정계획을 수립토록 하며, 늦어도 마을기반시설 설치후 1년 이내에 주택건축을 완료하도록 지도하여야 함

․ 주택건축 과정에서 먼지, 소음 등의 발생이 많은 점을 감안하여 단지내 개별 주택의 건축 공사가 일정기간 내에 동시에 이루어질 수 있도록 지도함

○ 사업부지 확보 및 소유권

- 마을정비구역 밖의 지역에 설치되는 마을진입도로 등의 기반시설 부지는 사업시행자가 토지소유자와 협의매수함을 원칙으로 함(농어촌정비법 제96조 제1항)

- 사업시행자는 사업시행을 위해 사업시행지역내에 있는 토지 또는 물건을 수용‧사용 또는 제거하거나 변경할 수 있으며, 수용 또는 사용하고자 하는 경우에는 “공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률”의 제반 규정에 따라 시행함

- 마을내 기반시설 설치를 위한 공공시설부지는 입주자 부담으로 확보하며, 기반시설 설치후 소유권은 입주자간에 협의하여 시․군으로 하거나 시·군 또는 입주민 공유지분으로 등기하여 처리할 수 있음

- 시장‧군수는 농촌공사가 사업시행을 하는 경우 용지매수 및 보상업무의 원활한 추진을 위해 필요한 행정지원을 하여야 함

○ 사업시행자는 여건의 변경 등으로 인하여 시행계획의 변경이 필요하다고 인정할 때에는 시·도지사의 승인을 얻어 변경할 수 있으며,

- 시‧도지사는 사업부지 면적의 10%이상의 증감, 계획가구수의 증감, 사업추진방식 변경 등 주요사항을 변경 승인한 경우에는 그 결과를 농림부장관에게 보고하여야 함.

※ 입주자가 주도적으로 주택건축하는 경우는 건축법, 주택법 등 개별 법령에서 정하고 있는 규정을 따름

[ 주택건축 ]

(가) 공통사항

○ 주택건축은 마을전체 경관 및 농촌경관과 조화를 이룰 수 있도록 하여야 함

○ 시장‧군수는 입주자 주도형 사업의 경우 추진위원회로 하여금 주택건축 사업이 마을기반시설 및 단지조성 공사와 연계하여 추진될 수 있도록 공정계획을 수립토록 하며, 늦어도 마을기반시설 설치후 1년 이내에 주택건축을 완료하도록 지도하여야 함

․ 주택건축 과정에서 먼지, 소음 등의 발생이 많은 점을 감안하여 단지내 개별 주택의 건축 공사가 일정기간 내에 동시에 이루어질 수 있도록 지도

○ 입주자 주도형 사업의 경우 시장‧군수 또는 농촌공사는 입주자에게 ‘농어촌주택 표준설계도’에 관한 정보를 제공할 것을 권고함

(나) 주택사업 주체별 사업추진방법 및 절차

① 사업시행자인 시‧군 또는 농촌공사가 마을기반시설 및 단지조성, 주택건축 및 분양‧임대 등을 일괄하여 시행하고자 하는 경우

○ 사업시행자는 농어촌정비법 제31조의 규정에 따라 시‧도지사로부터 주택건축이 포함된 전원마을조성사업 시행계획을 승인받아 사업추진

② 시‧군이 농어촌정비법 제30조 제2항의 규정에 따라 주택건설사업자에게 위탁하여 추진하고자 하는 경우

○ 시‧군이 입찰 등을 통해 주택건설사업자를 선정하여 위탁

③ 입주자가 건축법령의 규정에 따라 개별적으로 주택 건축하고자 하는 경우

○ 주택 연면적 100㎡를 기준으로 신고에 의한 주택건축과 허가에 의한 주택건축으로 구분하여 추진(읍‧면지역 기준)

- 100㎡ 이하 : 시장‧군수에게 신고한 후 주택건축(건축법 제9조)

- 100㎡ 초과 : 시장‧군수의 허가를 받아 주택건축(건축법 제8조)

○ 건축주(입주자)는 시장‧군수에게 주택건축 착공신고(건축법 제16조)후 건축공사를 하여야 하며, 공사완료후에는 시장‧군수로부터 사용승인(준공검사 개념, 건축법 제18조)을 받아 입주

④ 토지소유자인 입주자와 주택건설사업자가 주택법령의 규정에 따라 공동으로 시행하고자 하는 경우

○ 토지소유자와 주택법 제9조에 의한 등록사업자가 공동으로 20세대 이상의 주택을 건축하고자 하는 경우에는 주택과 부대시설 및 복리시설의 배치도, 설계도서 등이 포함된 사업계획승인신청서를 시‧도지사에게 제출하여 승인을 받은 후 사업시행 가능(주택법 제10조, 제16조)

○ 시‧도지사로부터 사업계획승인을 받은 공동 사업주체는 승인을 얻은 사업계획대로 사업을 시행하여야 함

- 사업시행자는 주택건축공사는 마을기반시설 설치 및 단지조성 공사의 공정과 연계하여 추진되도록 하여야 하며, 늦어도 마을기반시설 공사 준공후 1년 이내에 주택건축 공사를 완료하여야 함

○ 사업주체가 공사에 착수하고자 하는 때에는 시‧도지사에게 신고하여야 함

○ 주택시공업체는 건설산업기본법 제9조의 규정에 의한 건설업자(토목건축공사업 또는 건축공사업 등록자)로 함(주택법 제20조)

○ 시‧도지사는 주택건설사업계획을 승인한 때에는 건축사법 또는 건설기술관리법에 의한 감리자격이 있는 자를 당해 주택건설공사 감리자로 지정함(주택법 제24조)

○ 주택건설사업을 완료한 때에는 시장‧군수에게 사용검사(준공처리 개념)를 받아야 함(주택법 제29조)

7. 사업 준공 단계

사업시행자 : 시장‧군수, 농촌공사

○ 농어촌정비법 제99조제1항 규정에 의거 사업시행자는 사업을 완료한 때에는 시공회사의 준공계(공사감리자의 확인이 있어야 함), 예비검사결과 및 지적사항 시정내용, 마을하수처리시설 등의 유지관리 지침서(필요시 공사감리자가 작성)등을 포함한 사업 준공도서를 사업시행인가권자(시·도지사)에게 제출하고 준공검사를 신청함

- 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업이 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분에 대하여 준공검사를 받을 수 있음

- 사업시행자는 시공전, 시공중, 준공후의 사진을 첨부한 시설물 관리대장을 작성하여 비치함

* 준공검사시 제출해야 할 서류 및 도면 ․사업의 명칭, 시행전후 면적조서(용도별), 시설규모, 사업비, 시설물배치 및 시설현황도, 준공도서(준공사진 포함), 국가 또는 지방자치단체에 귀속될 토지 등의 내역서, 향후 시설이용 및 유지관리계획

시‧도지사

○ 시·도지사(사업시행인가권자)는 소속공무원으로 하여금 지체없이 준공검사를 하도록 함

○ 시·도지사는 준공검사업무의 효율적인 수행을 위하여 필요한 경우에는 농어촌정비법 제99조제3항 규정에 의거 준공검사업무의 전부 또는 일부를 시장·군수에게 위임하거나 농촌공사 및 건설기술관리법 제28조의 규정에 의하여 건설교통부장관에게 등록한 감리전문회사에 위탁할 수 있음. 단, 준공검사를 위탁하고자 하는 경우, 시·도지사는 준공검사자를 공사감리자가 아닌자 중에서 선정하여 수행하여야 함

○ 사업시행인가권자는 준공검사를 한 후 그 결과를 정비사업의 시행자에게 통지하여야 함

입주예정자

○ 입주자가 자부담으로 추진한 단지조성 및 주택건축 등에 관한 준공처리는 시·군에서 준공검사하여 처리함

8. 운영 및 유지관리 단계

사업시행자 : 시장‧군수, 농촌공사

○ 공공․공용시설 운영 및 유지관리

- 사업시행자는 준공(부분준공 포함)후 공공시설물에 대하여 당해 시장·군수에게 1개월 이내에 인계하고, 시장·군수는 보완사항이 없는 경우에는 인수를 하여야 하며, 유지관리 과정에서 공사 하자가 발생할 경우 그 내용을 사업시행자에게 즉시 통보하여 하자담보 책임기간내에 하자보수가 완료되도록 하는 등 시설물의 유지관리에 철저를 기하도록 함

- 보조금을 투자하여 설치된 공공·공용시설에 대한 운영 및 유지관리는 시장·군수가 담당함을 원칙으로 하며, 주민 공동이용시설에 대하여는 입주자와 시·군 간에 협의하여 입주자가 관리하게 할 수 있음

- 입주자가 투자하여 설치된 공공·공용시설에 대한 운영 및 유지관리는 입주자가 담당함을 원칙으로 하며, 공공성이 큰 시설에 대하여는 시·군과 협의하여 시·군에 기부채납 등을 통하여 시·군에서 관리할 수 있음

․ 입주자가 시‧군에 기부채납하지 않는 단지내 도로, 공용시설 등은 입주자가 유지 관리함

○ 마을하수처리시설의 사후관리

- 사업시행자는 마을하수도시설 설치가 완료(준공)되면 당해 시설물에 대하여 소유자를 시장·군수로 등기하고 시설물을 인계함

․ 준공된 날로부터 2개월 이내에 하수도시설물과 토지에 대한 소유권을 시장·군수 명의로 등기

․ 시장·군수가 마을하수도시설을 농촌공사 등에 위탁시행하였을 경우에는 준공후 2개월 이후부터 인수인계시까지의 발생하는 관리비용은 시장·군수가 부담함

- 시장·군수는 전원마을조성 업무 담당부서가 하수처리시설 설치사업을 추진하여 준공처리한 경우에는 하수도업무 전담부서가 시설관리토록 하여야 함

- 하수처리시설 설치사업의 시행 및 관리에 관한 사항은 마을하수도사업통합지침의 규정을 준수하여야 함

9. 자금배정 단계

○ 보조사업비는 지구별 보조금 지원한도의 범위내에서 연차별로 지원하며, 국가균형발전특별법에서 정하고 있는 국가균형발전특별회계 관련규정을 준수하여 예산 집행함

- 사업시행자가 농촌공사사장이거나, 시장·군수가 농촌공사사장에게 사업을 위탁하여 시행하는 경우에는 시장‧군수는 보조사업비(국고, 지방비)를 농촌공사에 민간에 대한 대행(보조) 사업비 등으로 일괄집행 할 수 있음

- 사업 지연지구에 대해서는 예산을 지원하지 않을 수 있음

○ 시장·군수는 동의서 징구 및 관련계획의 변경, 지도·감독 등에 필요한 최소한의 경비를 사업관리비 범위 내에서 실비로 계상하여 사용할 수 있음

○ 소요사업비중 보조지원액을 초과하는 사업비는 해당 시·군 또는 사업시행자가 부담하여야 함

○ 자금배정

- 시장·군수는 사업추진상황을 고려하여 사업추진에 필요한 자금을 도지사에게 요청하며, 도지사는 농림부에 자금배정 요청

- 농림부는 국가 재정상황, 도지사의 자금교부 요청금액 등을 감안하여 도지사에게 자금을 교부하며, 도지사는 시·군에 자금 교부 함

○ 융자금 지원 :『농촌주택개량사업 지침』에 따라 지원함

○ 연도말 검정 및 예산결산은 농림부장관이 정한 지침에 의하여 실시함

10. 이행점검 단계

《 사후관리 》

○ 시장·군수 또는 농촌공사

- 사업 추진상황을 수시로 점검하고, 사업이 원활히 추진될 수 있도록 지도·감독함

- 지역주민과 입주민간 공동체가 형성될 수 있도록 노력하고, 민원발생시 원만하게 해결될 수 있도록 행정지원 함

- 전원마을조성 사업지구의 부동산투기 등 부작용 발생 가능성을 면밀히 관찰하여야 함

․ 사업시행자는 입주예정자가 사업추진과정(주택건축 공사기간 포함)에서 부동산 전매를 하고자 하는 경우에는 사전에 시·군에 알리도록 필요한 조치를 취하여야 함

․ 시·군은 입주예정자가 불가피한 사정으로 토지를 전매하고자 하는 경우에는 토지가격이 과다하게 설정되지 않도록 지도하여야 함

- 사업추진상황을 매 분기별 익월 10일까지 도를 경유하여 농림부에 보고하여야 함

○ 시·도지사

- 사업추진상황, 자금집행상황 등을 연 3회 이상 현지점검 하는 등 수시로 점검함

- 사업추진상황을 매 분기별 익월 10일까지 농림부에 보고하여야 함(별지 제7호)

- 사업시행계획 승인, 주요사항에 대한 시행계획 변경, 사업 준공시에는 지체없이 농림부에 보고함(별지 제8호, 제9호, 제10호 서식)

○ 농림부

- 사업추진상황 및 자금집행 실태를 점검하여 사업의 원활한 추진을 도모함

- 사업추진상황 점검 등을 통해 제도개선사항을 지속적으로 발굴하여 사업시행지침 및 관련법령 개정시 반영함

- 사업추진상황 등 사후관리 및 점검 일정

․ 대상 : 전원마을조성사업 시행지구(발췌점검 가능)

․ 일정 : 반기별 1회(4～6월, 9～11월)

․ 점검반 : 농림부(주관), 지방자치단체

- 점검항목

․ 사업추진 상황

․ 자금집행 상황

․ 토지권원 확보 상황

․ 입주자 모집 상황

․ 사업추진 관련 애로사항 및 제도개선 필요사항 발굴 등

《 제재 》

○ 사업시행자, 입주예정자 등이 이 지침에서 규정한 내용이나 관계법령을 위반한 경우, 시·도지사 또는 시장·군수는 이를 시정하도록 계도하고, 중대한 위반사항이 있어 시정토록 조치하였음에도 시정하지 않을 경우 단계적으로 제재조치를 취할 수 있음(농어촌정비법 제102조 (허가취소 등) 참조)

- 사업시행 중에 위반사항을 시정하지 않을 경우 마을정비구역 지정 취소, 보조금지원 중단, 사업준공 유보

- 사업시행 완료 후에 주택건축, 임대 및 분양, 입주자 선정 등 추진과정에서 위반사항을 시정하지 않을 경우 주택신축 융자혜택 배제, 관련 인허가의 취소 등

○ 사업대상지 선정이후 2년이내에 마을정비구역지정을 신청하지 않은 경우(‘05～’06기간중 선정된 지구는 ‘08.6.30까지 마을정비구역지정을 신청하지 않은 지구를 대상으로 함)에는 사업대상지 선정이 취소된 것으로 봄

- 사업대상지 선정시점은 당해지구에 대한 예산이 최초로 편성된 연도의 1월 1일을 기준으로 하며,

- 사업대상지구를 변경한 경우의 사업대상지 선정시점은 최초 사업대상지구를 선정한 시점을 기준으로 함

- 다만, 사업추진을 위한 행정절차 이행 등 특별한 사유가 있을 경우에는 시장·군수가 도지사의 승인을 받아 사업대상지 선정취소를 하지 않을 수 있음

○ 농림부장관 또는 지방자치단체장은 입주예정자가 토지전매 계획을 사전에 시장·군수에게 통지하지 않고 과다한 금액(매매대금 및 비용, 기준시가 상승률 등을 감안한 금액)으로 다른 사람에게 전매한 행위를 발견하였을 경우에는 해당 사업지구에 대한 지구 지정 또는 사업시행계획 승인을 취소하고 보조금 지원을 중단할 수 있음

○ 지방자치단체의 장은 입주예정자의 2/3 이상이 사업시행계획 승인 후 6개월 이내에 특별한 사유 없이 주택건축 인허가 및 공사 준비를 하지 않은 경우에는 사업시행계획 승인을 취소할 수 있음

10. 성과측정 단계

○ 농림부장관은 매년 12월말 기준으로 지방자치단체의 사업추진상황 점검결과를 토대로 성과 측정

- 성과평가 지표 : 목표 대비 도시민 유치 가구 비율

11. 사업평가 및 환류단계

○ 농림부 평가 전담부서의 농림사업 성과평가 결과를 예산편성 및 제도개선 방안 마련시 반영

○ 우수사례에 대해서는 홍보 실시

Ⅳ. 2009년도 사업신청 및 지원대상 선정

1. 2009년도 사업신청

○ 시·군은 사업예정지에 대한 시·군 농정심의회 심의를 거쳐 전원마을조성사업 기본계획서를 작성하여 시·도에 제출('08.3.30까지)

* 농촌공사, 동호회 등 입주예정자는 사업제안서를 작성하여 시·군과 미리 협의하여야 함

○ 시·도지사는 시·군이 제출한 전원마을조성사업 기본계획(안)을 검토하여 농림부에 제출(‘07.4.30까지)

2. 2009년도 지원대상 선정

○ 2008년도 사업시행지침서 내용을 준용