부동산 거래에서 다운계약서로 신고한 매도자들이 뒤늦게 ‘양도세 폭탄’이라는 철퇴를 맞고 있는 것은 올해 초부터 실거래가 신고제도가 의무화된 데다 부동산거래 전산망이 완전히 구축돼 과거 부동산 거래신고 사실이 낱낱이 파악되고 있기 때문이다.
부동산 실거래가신고제가 의무화되면서 과거 다운계약서를 통해 부동산을 매입한 사람들이 이를 되파는 과정에서 양도 차익이 실거래가 신고를 한 경우보다 커 양도세 부담이 눈덩이처럼 불어나자 이를 구제받기 위해 매입 당시의 다운계약 사실을 세무당국에 낱낱이 신고하고 있는 게 주요인이다.
여기에 정부의 부동산거래 전상망이 완전히 구축되면서 더 이상 다운계약을 할 수 없게 돼 ‘다운계약→양도세 절세→다운계약’이라는 관행이 완전히 차단된 것도 한 이유다.
세무당국의 한 관계자는 “실거래가 신고제 정착과 거래 전산망 구축으로 과거 다운계약에 따른 양도세 편법 절세 사실이 앞으로 3년 이내에는 거의 드러나 매도자들에 대한 양도세 및 가산세 추징이 줄을 이을 것”이라고 말했다.
■매수자, 실거래 내역 증명 통해 간신히 구제
서울 양천구 목동에 거주하는 임준수씨(54·가명)는 2006년 3월 목동 신시가지 7단지 89㎡(27평형)를 구입하면서 다운계약서를 썼다가 큰 낭패를 볼 뻔했다. 임씨는 집값이 무섭게 오르던 당시 매도자의 강요에 못 이겨 실제 구입금액인 6억5000만원보다 1억5000만원이나 낮춰 5억원에 다운계약서를 써 준 것.
임씨는 “최근 보유세가 너무 많이 나오고 집값도 떨어지고 있어 7억원에 팔려고 내놨다가 양도세를 실제 양도차익보다도 훨씬 더 많은 1억원이나 물어야 하는 상황에 처했었다”면서 “고민 끝에 해당 세무서에서 상담을 통해 당시 거래내역이 담긴 통장으로 실제 거래가액을 증명해 간신히 구제받았다”고 말했다.
서울 양천세무서 관계자는 “예전에 다운계약서를 별 생각없이 작성해 줬다가 되레 자신이 엄청난 양도세를 물게 돼 상담해 오는 사람들이 최근 들어 부쩍 늘고 있다”면서 “이들에게는 과거 거래 당시의 실거래 내역을 밝히는 등의 방법으로 구제해 주고 있다”고 말했다.
■매도자, 누락분 및 가산세 등으로 뒤늦게 세금폭탄
다운계약서를 써 준 매입자들은 이런 방법을 통해 구제를 받을 수 있지만 다운계약서로 신고, 양도세를 줄였던 매도자들은 뒤늦게 엄청난 세금폭탄을 맞고 있다.
국세청 민원실 관계자는 “최근 다운계약서를 써 주고 부동산을 매입했던 사람들이 되팔기 시작하면서 과거 다운계약 사실이 줄줄이 드러나고 있다”면서 “다운계약서를 통해 양도세를 줄여 낸 매도자들에게는 양도세 누락분과 함께 가산세 추징금을 합쳐 양도세 재부과 고지서를 내보내고 있다”고 말했다.
실제 임씨와 다운계약서를 작성하고 목동 신시가지 7단지 아파트를 팔았던 최인규씨(48·가명)는 며칠 전 7540만원의 양도세 추가고지서를 받았다. 임씨는 당초 이 아파트를 2004년 9월 4억원에 매입해 2006년 3월 매각하면서 2억5000만원의 차익을 1억원으로 줄여 신고해 양도세를 4000만원만 냈었다. 그러나 임씨가 다운계약서를 썼다가 최근 실거래가로 매입가격을 인정받으면서 최씨는 누락된 양도차액 6000만원과 가산세(신고불성실가산세 10%+납부불성실가산세) 1540만원을 합쳐 7540만원을 추가로 물게 됐다.
■매도자-매수자 ‘다운계약서’ 분쟁 새 사회문제 대두
이로 인해 양도세 재부과를 놓고 매입자와 매도자 간 분쟁도 잦아지고 있다. 특히 다운계약서를 써 주는 조건으로 가격을 다소 낮춰 팔았던 매도자는 다운계약 사실을 신고한 매수자에게 강한 불만을 표시하는 것은 물론 법적 소송까지 이어질 조짐마저 일고 있다.
다운계약서를 통해 매도했다가 양도세 폭탄을 맞은 한 거래자는 “원래 6억7000만원하던 아파트를 2000만원이나 깎아주는 조건으로 다운계약서를 썼는데 결국은 뒤늦게 자신만 피해를 보게 됐다”며 매수자에게 강한 불만을 토로했다.
양천세무서 관계자는 “다운계약서로 인한 세금문제로 매입자와 매도자 간 분쟁이 발생할 수도 있어 세금과 관련한 인적 정보는 일절 제공치 않고 있다”고 말했다.
더구나 다운계약서는 매수자도 지방세인 취득·등록세를 편법으로 낮춰 납부했다는 점을 감안하면 ‘지방세 탈세’라는 또 다른 불씨를 안고 있다.