Realty Income Corporation (NYSE:O)은 며칠 전 1분기 FFO 및 매출을 내년에 대해 예상을 능가하며, 배당 안전성의 매우 높은 마진을 유지했으며, 특히 신탁은 pay-out 비율의 QoQ 개선을 통해 이점을 얻었습니다.
Realty Income의 포트폴리오 지표는 여전히 매우 견고한 상태로 유지되며, 상업용 부동산 투자 신탁은 부동산 포트폴리오에 대한 높은 점유율과 1분기에 중반자본 조작 된 운영에서 중단된 조정된 운영 활동 성장을 발표했습니다.
강력한 포트폴리오 지표
Realty Income은 지난 분기에 매우 견고한 포트폴리오 지표와 매우 건전한 성장 프로필을 유지했습니다. 신탁의 조정된 운영 활동은 주당 기준으로 YoY 5% 증가하였으며, Realty Income의 포트폴리오는 98.6%의 점유율을 유지하면서 잘 활용되었습니다.
Realty Income의 정상화 된 FFO, 즉 취득 비용을 조정한 것은 Street 추정치보다 주당 1.05 달러로 $0.01 증가했습니다.
Realty Income의 성공의 핵심은 잘 다양화된 부동산 포트폴리오를 유지하는 것입니다. 소매점(식료품 점, 편의점 등)은 일관된 방문객 유입을 유도하고, 따라서 Dollar General, Walgreens, 7-Eleven 및 Walmart와 같은 회사에 안정적인 비즈니스 수입을 제공합니다. 소매는 Realty Income의 포트폴리오의 79.6%를 차지했으며, 신탁은 게임 및 산업과 같은 다른 수익원도 확대하고 있습니다.
Realty Income의 핵심 지표인 조정된 운영 활동은 지난 해 새로운 부동산을 대규모로 취득함으로써 YoY 33% 급증하여 8억 6,420만 달러로 증가했습니다.
예를 들어, Realty Income은 2023년 Spirit Realty Capital을 93억 달러의 모두 주식 거래로 인수했으며, 이 거래는 올해 1월에 마감되었습니다. 현재 2024년에 20억 달러의 취득 규모를 예상하고 있으나, Realty Income은 종종 기회에 따라 부동산을 취득하므로, 다른 REIT에서 부동산의 큰 블록을 더 많이 구입하거나 완전한 인수를 수행할 것은 놀라운 일이 아닙니다.
Realty Income의 조정된 운영 활동은 일관된 배당 증가와 현재 6%의 수익률을 가능토록 합니다
QoQ로 개선된 배당 커버리지
Realty Income은 지난 분기에 주당 조정 운영 활동으로 1.03달러를 벌어들였으며, 이는 장기 조정 운영 활동과 동일한 5%의 YoY 성장률을 나타냅니다. 상업용 부동산 투자 신탁이 1분기에 주당 0.7695달러를 보통주 배당금으로 지급한 경우, Realty Income은 75% 미만의 배당 지급 비율을 가졌습니다.
지난 12개월 동안, 신탁은 조정 운영 활동의 약 76%를 지불했으며, 지난 네 분기 동안의 지급 비율은 전반적으로 안정되어 있었습니다. 배당 지급 비율의 변동이 적은 것은 Realty Income의 기본적인 현금 흐름 (및 배당금)의 품질을 더욱 입증합니다. 따라서 배당은 앞으로도 배당을 계속 증가시킬 것을 실질적으로 보장하는 매우 높은 마진의 안전성을 유지합니다
가이던스 및 AFFO 멀티플
Realty Income의 2024년 조정 운영 활동에 대한 가이던스는 변경되지 않았습니다. 부동산 투자 신탁은 여전히 조정 운영 활동에 대해 주당 4.17-4.29달러를 예상하고 있으며, 이는 13.0배의 AFFO 멀티플이 됩니다.
Realty Income이 AFFO 가이던스를 변경하지 않았으므로 내재 가치 평가는 여전히 63.45달러입니다. Realty Income는 또 다른 소매 중심 REIT 인 Federal Realty Investment Trust (FRT)와 유사한 가치 멀티플을 가졌기 때문에 을 마지막으로 평가할 때 15배의 수익 멀티플을 적용하기도 합니다. Federal Realty Investment은 약간 더 좋은 배당 지급 메트릭스를 가졌지만 Realty Income만큼 크고 다양하지는 않습니다.
Realty Income의 투자 논점이 실망스러울 수 있는 이유
Realty Income은 소매 부동산 시장에 중점을 둔 상태입니다. 이는 투자의 약 80%를 반영합니다. 상업용 부동산의 하락이 Realty Income의 큰 부동산 포트폴리오에 피해를 줄 수 있습니다. 부동산 포트폴리오를 다양화하기 위해 노력하고 있지만 여전히 고유한 리스크를 가지고 있습니다. 예를 들어, Realty Income은 AFFO 잠재력에 대한 과다 지불의 위험을 가지고 있습니다.
결론
Realty Income의 첫 분기 결과는 회사가 그 기본적인 부동산 포트폴리오에서 안정적인 5%의 YoY AFFO 성장을 달성했음을 나타내며 예상보다 약간 우수했습니다.
Realty Income은 계속해서 배당을 성장시키고 패시브 소득 투자자들에게 매우 높은 안전성의 여지를 제공합니다. 실제로, Realty Income의 배당 안전성 마진은 1분기에 조정된 운영 활동의 강력한 성장으로 QoQ로 증가했습니다.
상업용 부동산 투자 신탁의 포트폴리오 지표도 여전히 견고합니다.
Realty Income은 시간이 지남에 따라 성장의 역사를 계속 증명하고 있습니다.
- Seeking Alpha
과거 실적이 미래 실적을 보장하지 않는다는 점을 명심해야 합니다.
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